השקעות נדל
הזדמנות שנולדה ממשבר-נדלן בארה

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

הזדמנות שנולדה ממשבר-נדלן בארה"ב

נדלן בארה"ב


כולנו שמענו על משבר הסאב-פריים בארה"ב שהתפוצץ בקול רעם גדול ב- 2008 והביא למשבר פיננסי קוליסאלי בשוק ההון האמריקאי ומכיוון שכל העולם מושקע בדרך כזו או אחרת במכשירים פיננסים אמריקאים, מהר מאוד המשבר הפך לעולמי. הכלכלה האמריקאית ספגה מהלומה קשה מאוד כשאיבדה 9 מיליון מקומות עבודה, כ- 50% משווי שוק ההון בבורסה וכ- 30% בממוצע בירידה בשווי הבתים. ההזדמנות המדהימה למשקיעים נוצרה במחירי הבתים הקיימים, שהתרסקו והגיעו עד לכ- 60% משיאם במדינות בהן מחירי הבתים היו מנופחים מאוד כמו פלורידה ונוואדה, אך גם במקומות בהן לא היתה בועת מחירים אלא משבר אבטלה כמו במישיגן, בה תעשיית הרכב הגיע לפשיטת רגל עם משבר המשכנתאות ועליית המחירים הגבוהה. מאז היא מתאוששת ועולה בעיקר בזכות קאמבק מדהים של תעשיית הרכב. קצת מתמטיקה, נכס שירד בכ- 60% צריך לעלות עתה בכ- 150% כדי לחזור למחירו הקודם. זהו מרווח פנטסטי. אך בואו נצא מנקודת הנחה שלא כל הבתים ירדו כך וגם לא יעלו בחזרה לשיא מחירם ההיסטורי, עדיין בממוצע משקיע ממולח עם עצבים של ברזל והרבה אמונה בארצות הברית כקטר הפיננסי העולמי, יכול היה להשקיע ב- 2008 ברכישת נכסים (בעיקר למגורים, שם היו רוב העיקולים. נסביר זאת מאוחר יותר) במקומות סבירים ביותר, לא בשכונות עוני אך גם לא מעל הממוצע, לייצר עליית ערך של כ- 100% ואף יותר בחמש שנים! מה שמדהים בסיפור הזה, שאם גם אותו משקיע ממולח היה משכיר את הנכסים באותן 5 שנים הוא היה משיג הכנסה נטו משכירות של כ-15% בשנה! מספרים יוצאי דופן אלו הושגו כתוצאה מתנועת המלקחיים הקלאסית כשמצד אחד מחירי הבתים יורדים ומצד שני הביקוש לשכירות עולה כי אותם אלו שבתיהם עוקלו צריכים לגור איפשהו וכך למשקיע נוצרה תשואה הולכת וגדלה באותן חמש שנים מדוברות.


איך אמריקה הגדולה והמתוחכמת הגיעה למשבר קשה כל כך? לפניכם עיקרי סאגת משבר הסאב-פריים:

ישנן הלוואות פריים אותם מציעים הבנקים ללווים עם אשראי והיסטוריית החזרים טובים הנושאות ריבית נמוכה יחסית וישנן הלוואות סאב-פריים אותן מציעים הבנקים ללווים עם אשראי והיסטוריית החזרים בעייתיים או בעיות משפטיות והן נושאות ריבית גבוהה יחסית להלוואות פריים.

עד ל- 2006 שוק הדיור האמריקאי שיגשג בעיקר בגלל שהיה קל מאוד לקבל הלוואה לרכישת בית. רוכשים רבים לקחו הלוואות סאב-פריים מתוך הנחה ששוויי ביתם ימשיך לעלות גם בטווח הארוך ושהם יוכלו למחזר את המשכנתא בהלוואה בתנאים טובים יותר לפני שהריבית הגבוהה (הגלומה במשכנתא) כזו תיכנס לתוקף. שנת 2005 היתה שנת השיא של הלוואות הסאב-פריים, כשאחת מכל 5 משכנתאות היתה כזו.

החל מהרבעון השני של 2006, החלו ירידות מחירים בשוק הנדלן האמריקאי ובועת המחירים התפוצצה. עכשיו רבים מנוטלי משכנתאות הסאב-פריים מצאו את עצמם עם החזרים חודשיים הולכים וגדלים כשהרבית הגלומה בהלוואת סאב-פריים "מתקנת" לאזור הגבוה. רבים התחילו למכור את בתיהם, מה שהגביר את קצב ירידת מחירי הבתים ורבים גילו שלא נשאר להם מספיק כסף אחרי המכירה כדי להחזיר את מלוא המשכנתא שלקחו.

אם מוכר לא מצליח למכור את ביתו ואינו יכול לשלם את תשלומי המשכנתא הוא מוגדר כלא משלם את חובו ובעצם נכנס באותו רגע לתהליך משפטי של כינוס הנכס ע"י הלווה מה שנקרא בארה"ב Foreclosure. בדרך כלל תוצאת התהליך היא מכירה פומבית של הבית במחיר נמוך משמעותית משוויו, כך שללווה נשאר סכום לכסות מעבר למכירה. אך במקרים רבים ללווה זו היתה הלוואת Non-Recourse כלומר הלוואה שהביטחון שלה הוא הנכס עצמו ובכך הלווה משתחרר מהחזר שאר סכום החוב. ללווה עיסקה זו כדאית פיננסית אך המחיר שלה גבוה ברישום האשראי שלו במערכת הבנקאית ובכך נגזר דינו לכחמש שנים מינימום של אי יכולת קבלת אשראי ולו מינימלי.

בשנת 2008 עמד מספר כינוסי הנכסים של הבנקים מול לווי סאב-פריים על כ- 3 מיליון נכסים! רוב רובם של הנכסים היו Single Family Home – בתים פרטיים אמריקאים קלאסיים עם 3 חדרי שינה, חצר, גאראז' באזורי איכלוס צפופים ובעיקר בשכבות סוציואקונומיות ממוצעות ומטה.

המחיר של אירוע זה לכלכלה האמריקאית הוא כ- 1.5 טריליון דולר בחילוץ המערכת הבנקאית שכללה פשיטת רגל וסגירת אלפי בנקים שהתבססו על משכנתאות והלאמת הבנקים המרכזיים שהיוו את המקור להלוואות אלו. התשלום הגדול הגיע במשבר הפיננסי בו קרס שוק ההון האמריקאי ואיבד כ- 50% מערכו. כלומר כ- 30 טריליון דולר של עושר נעלמו. הסיבה המרכזית לכך היא השימוש המופרז שעשה שוק ההון באריזת תזרימי המשכנתאות הבעייתיות ומכירתם ככלים פיננסים להשקעה לכל העולם.


אך אמריקה כמו שאנחנו מכירים אותה היא עדיין האימפריה הכלכלית היחידה בעולם שמסוגלת להיכנס למשבר כזה בזכות תרבות הצריכה המופרזת של אזרחיה. אך רק אמריקה היא היחידה המסוגלת לצאת ממשבר כזה בזכות עוצמה עסקית אדירה המנוהלת תחת שרביט קפיטליסטי דמוקרטי אחד. נכון להיום, ארצות הברית שמה מאחוריה את המשבר ברמת שוק ההון, ברמת הצמיחה הכלכלית וברמת מחירי הבתים, שאנו יודעים מהעבר שמפגרים בכשלוש שנים אחרי שוק ההון, המחירים עלו משמעותית בחמש השנים מאז המשבר אך במדינות רבות עדיין רחוקים ממחירי השיא של 2006.


משקיע שמאמין בכלכלת ארצות הברית ויש סיבות רבות לעשות כן, ומעוניין לפעול בשוק הנדלן שלה, ימצא אפשרויות רבות לכך. חלון ההזדמנויות עדיין פתוח הן להרפתקן והן למשקיע הסולידי ובעיקר במגזר המגורים, שם היו כאמור רוב כינוסי הנכסים והשוק שם צמא הן בתים רבים להשכרה לאלו שעדיין לא מאמינים או לא יכולים לרכוש בית חדש והן לבתים חדשים למגורים לאחר קיפאון ארוך בשוק הבניה החדשה.


עדיין בארה"ב ניתן למצוא השקעות מניבות בפחות מ- 100 אלף דולר עם תשואה ברוטו של כ- 15% ועם חברת ניהול טובה ניתן להגיע לנטו יפה וסולידי של 7-9 אחוזים. במקומות עם הביקוש הגבוה ביותר כמו לדוגמה בברוקלין ניו יורק, ניתן לראות היום עסקאות של קרנות הפנסיה הגדולות בארה"ב של 5% תשואה שנתית עם שביעות רצון גדולה של מנהלי ועמיתי הקרנות.


מי שמחפש השקעות קצרות טווח ימצא בארה"ב תשואות יפות בעסקאות Flip – קניה, השבחה ומכירה מיידית או בעסקאות בניה. מי שמחפש השקעות ארוכות טווח, שיעזרו לו בהשלמת ההכנסה או הפנסיה, מומלץ להשקיע בבתים להשכרה.

 

תגיות:

נדל"ן בארה"ב, השקעה בנדל"ן בארה"ב