השקעות נדל
סיפורו של בית

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

סיפורו של בית


את הבית מספר 18504 ברחוב קורטלנד המעגלי וללא מוצא (Court) שבעיר איסטפוינט הנמצאת במזרחו של המטרופולין העצום של דרום-מזרח מדינת מישיגן, ארצות הברית, פגש לראשונה ריצ'ארד, מנהל הרכש של SBYC GARNER במישיגן, במאי 2013 בפרסום של מערכת המתווכים (MLS). הבית הוצע למכירה על ידי ברוקר ונראה כמו עיסקה קלאסית של רכישת בית מכינוס נכסים (Foreclosure) של עוד משפחה שלא עומדת בתשלומי המשכנתא שלה אך בבירור מעמיק יותר התברר שהמכירה מתבצעת על ידי בעלי הבית הפרטיים שחיו בבית שנים רבות ועוברים לגור בעיר אחרת.

לאחר משא ומתן שארך כשבועיים  חברת SBYC GARNER רכשה את הבית בעיסקת מזומן ב- 50,000 דולר מבעלי הבית באמצעות חברת טייטל בשיטת  Warranty Deed בה חברת הטייטל מבטחת את העיסקה ומוודאת שאין חובות עבר או בעיות משפטיות על הבית וניתן להעביר את הבעלות אלינו בביטחה. עמלת הברוקר 6% ועלויות הקלוזינג כ- 2,000 דולר.

 

courtland

הבית נבנה בשנת 1955 בסגנון ראנץ' – כלומר קומה אחת מעל הקרקע ששטח הרצפה בה הוא כ- 100 מטר מרובע ויושב על מגרש בגודל של כ- 660 מטר מרובע.

לבית ציפוי לבנים אדומות בסגנון אמריקאי קלאסי, מכיל 3 חדרי שינה, חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל, חדר אמבט ומרתף גדול הכולל חדר שירותים, אזור כביסה, אזור אירוח עם בר ואזור עם מערכת החימום ודוד המים החמים.

לבית חצר גדולה וירוקה ובה חניה מקורה לשני כלי רכב עם דרך גישה סלולה. בבית מערכת מיזוג בנוסף למערכת החימום, מערכת השקייה אוטומטית, משאבה ואיטום המרתף לחדירת מים עם אחריות לכל החיים.

 

חצר

 


בבית נערך שיפוץ שכלל:

מטבח
מטבח: החלפת ארונות, החלפת ריצפה, תיקון משטחי העבודה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים, הסרת טפטים וצביעת הקירות ותיקרה. 


פינת אוכל: הסרת טפטים וצביעת הקירות והתיקרה, תיקון דלתות, הסרת שטיחים ושיפוץ רצפת העץ.


חדר מגורים: תיקון פגמים בתיקרה, הסרת שטיחים חדר מגוריםותיקון וליטוש ריצפת העץ, צביעת הקירות והתיקרה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים. 


מסדרון: תיקון פגמים בקירות ובתיקרה וצביעתם, ליטוש וצביעת ריצפת עץ, תיקון טרמוסטט מערכת חימום/מיזוג, החלפת גופי תאורה ומתגים.


חדר אמבט: הסרת טפטים, תיקון פגמים בקירות ובתיקרה וצביעתם, תיקון ציפוי האמבט, החלפת שקעים אמבטומתגים לתקן חדש, החלפת גוף תאורה, אטימת כל אזורי הכיור והאמבט, שאיבת מערכת צנרת הניקוז לווידוא זרימת מים תקינה למערכת הביוב.  


חדרי שינה 1+2+3: ניקוי ותיקון פגמים בקירות ובתיקרה, צביעה של הקירות והתיקרה, הוצאת השטיחים הישנים וליטוש וצביעה של ריצפת העץ, החלפת גופי התאורה ומאווררי התיקרה וכל המתגים והשקעים החשמליים לתקן חדש.


מרתף: פינוי זבל וריהוט וניקיון כללי, החלפת שטיח על המדרגות, תיקון נזילות מים בצנרת ראשית, תיקון פגמים בקירות ובריצפה, בדיקת מערכת חימום ואישורה, בדיקת מערכת חימום מים ואישורה.


חיצוני: תיקון חריצים בדרך הגישה לחניה הסלולה מבטון, תיקון פגמים וחריצים בלבני החיפוי, החלפת שקעיםמסדרון חשמליים לתקן חדש, פירוק דק העץ הישן, פינוי זבל וניקיון כללי, גיזום העצים וגינון, תיקון מערכת ההשקיה, בדיקת הגג ושאיבת מערכת הביוב הראשית.


חניה מקורה (גראג'): תיקון פגמים במלט קירות, תיקון קורת האטימה של הגג, בדיקה ושימון מערכת דלת חשמלית ושלט אלחוטי, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש.


סה"כ עלות השיפוץ: 9,500 דולר.

 

 

 

 


הבית עבר בדיקה של פקחי מחלקת הבינוי של עיריית איסטפוינט וקיבל רישיון השכרה. מכייוון שהבית נרכש מבעל בית פרטי ולא היה מתוייג בעיריה כנכס שעבר כינוס נכסים או במצב פיזי קשה, אין צורך באישור איכלוס. את רישיון ההשכרה יש לחדש כל תקופה על פי דרישות העיריה הרלוונטית. עלות בדיקות הפקחים ואישור ההשכרה כ- 250 דולר.


עמלת הקבלן המספק לנו את הבית משופץ ומורשה בעיריה – 3,000 דולר.

 


א' מכפר סבא, בכיר בקהילת ההיי טק הישראלית, רכש את הבית מאיתנו בספטמבר 2013 בכ- 77,000 דולר גם הוא בעיסקת מזומן באמצעות Warranty Deed כשכספו הופקד בנאמנות אצל עו"ד ישראלי בבנק הפועלים והועבר לארה"ב רק לאחר שחברת הטייטל אישרה את העברת הבעלות. הבית הושכר והחל להניב שכר דירה בדצמבר 2013.


כיום מוערך שווי הבית בכ- 74,000 דולר (ללא תוספת השיפוץ וההשכרה) ובתום 2015 צפוי להגיע לשווי הרכישה – שנתיים לאחר הרכישה. בקצב עליית המחירים באזור,בעוד כ- 7 שנים צפוי הבית להגיע לשוויו ההיסטורי מלפני 10 שנים העומד על כ- 130,000 דולר.

גרף קורטלנד


הבית הועבר לסוכן השכרות העובד עם חברת הניהול שהשכיר את הבית למשפחה שסוננה ואושרה על ידי מנכ"ל חברת הניהול ב- 1,000 דולר לחודש. סוכן ההשכרות גובה עמלה בגובה שכר הדירה של החודש הראשון.

 


סיכום השנה של הבית עומד על:

הכנסות משכר דירה כולל קנסות על איחורים $12,876
מיסי עיריה (ארנונה) ומיסי מחוז $1,740
ביטוח שריפה, מבנה וצד שלישי  $725
ביטוח תיקונים $600
דמי ניהול $1,030
עמלת סוכן השכרה $1,000
תיקונים ואחזקה שלא בכיסוי ביטוח $860
סה"כ רווח $6,921
תשואה שנתית 9%

                         

בהנחה שהרוכש ימכור את הבית לאחר 5 שנות השכרה:

רכישה $77,000
רווח מהשכרה $34,605
רווח ממכירה (ב- 110,000 $) $33,000
סה"כ רווח ב- 5 שנים $67,605
תשואה ב-5 שנים 88%
תשואה לשנה 17.6%