השקעות נדל
משקיעי נדל

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה

מידע ומאמרים » מידע כללי »  משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה

משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה
 
אין מצוק, יש רק מצוקון: ההסכם שמפחית את נטל המס לציבור האמריקאי, מקל משמעותית גם על המשקיעים הישראלים. המס האמריקאי סוייג לעשירים בלבד
אלפי שאולי
עדכון אחרון:     04.01.13, 00:57
 
אנחת הרווחה הכלכלית בארצות הברית, לאחר שנמנעה הנפילה מהצוק הפיסקאלי, מגיעה גם למשקיעים הישראלים שרכשו נדל"ן מעבר לים. עם תחילת השנה האזרחית החדשה, ולאחר שבועות של עיכובים ואי הסכמות, הגיע הקונגרס האמריקאי להסכמה להפחית את נטל המיסים שכבר נכנס לתוקף.
 
 
לפי ההסכם שנחתם בין הרפובליקנים והדמוקרטים, עיקר הכבדות המס יחולו על בעלי ההכנסות הגבוהות בלבד. הקלות אלו למעשה חיסלו את המושג " צוק פיסקאלי " שבישר על עליה דרמטית בנטל המס לכל האמריקאים, אך עם זאת הם השאירו ככל הנראה מעצמה עם גירעונות שלא יסתיימו כל כך מהר.
 
 
וכשמדובר בשינויים כלכליים כה כבדים במעצמה כמו ארצות הברית, העולם כולו נכנס לתזזית. גם הכלכלה הישראלית, המחוברת בחבל הטבור לכלכלה האמריקאית, נכנסה מן הסתם לדריכות רבה.
 
בחודש האחרון, חששו משקיעי נדל"ן רבים מההשלכות על השקעותיהם באמריקה, מחשש שייאלצו להשאיר לא מעט מזומנים נוספים בקופות רשות המס האמריקאית (IRS). בעקבות הסיכום שהושג השבוע עדיין תורגש הכבדה מסוימת בנטל המס, אך היא תהיה הרבה יותר מתונה.
 
 
ההכבדה: רק בעלי הכנסות גבוהות
 
רואה חשבון אהוד קיש, מנהל מחלקת מיסוי ארה"ב בפירמת רואי החשבון זיו האפט BDO, מסביר: "מס ההכנסה השולי אומנם עלה מ-35% ל-39.6%, אך העלייה חלה רק על בעלי הכנסות של 400 אלף דולר בשנה ליחידים ו-450 אלף דולר כאשר מדובר במשפחה".
 
בהקשר של השקעה בנדל"ן, ההתאגדות המקובלת להשקעה שכזאת היא במסגרת חברות. משיכת הרווחים היא באמצעות דבידנד. "המס על הדבידנד היה צפוי לקפוץ עד לשיעור המס השולי (39.6%), אך לאחר ההסכם הוא עלה ל-20% לבעלי ההכנסות הגבוהות בלבד (400 אלף ליחידים ו-450 למשפחה). לבעלי ההכנסות הנמוכות יותר הדבידנד נשאר על 15%", מסביר קיש.
 
 
מבחינת רווח ההון, הקשור למכירת נכסים, גם כאן הקפיצה מ-15% ל-20% אושרה, אך מצד שני גם היא סויגה לבעלי ההכנסות הגבוהות בלבד.
 
 
מי שמפסיד הוא רשות המס בישראל
 
"למעשה, למשקיע הנדל"ן הישראלי אין כל פגיעה בכיס", אומר רואה חשבון אלי אליס, שותף וראש מחלקת מיסוי בינ"ל, BDO זיו האפט. מי שנפגע מההקלות במס, לדבריו, היא רשות המסים הישראלית. "רשות המס האמריקאית תיקח קצת יותר, אבל בכל מקרה המשקיעים יקבלו זיכוי מרשות המס הישראלית", טוען אליס.
 
 
ניקח לדוגמא משקיע ישראלי עם נכסים בשווי 5 מיליון דולר בארצות הברית, המניבים לו תשואה שנתית של חצי מיליון דולר, מסביר אליס. כעת שיעור המס אותו הוא ישלשל לקופה האמריקאית יהיה 39.6%, במקום 35% כפי שהיה עד כה. הסכום שנוסף לרשויות המס האמריקאיות, יקוזז מהסכום שהיה אמור לעבור לרשויות המס בישראל.
 
"בשל אמנת המס בין המדינות, החוק הישראלי מעניק זיכוי על מסים בחו"ל", מסביר אליס. לפיכך במידה ושיעור המס בארה"ב עולה, הנתח של רשות המס בישראל יורד בהתאמה.
 
באותו אופן הגדלת המס על רווח ההון, בשיעור של 5% (קפיצה מ-15% ל-20% בגין מכירת נכס), רק מצמצמת את הנתח של מדינת ישראל. זאת, כיוון ששיעור המס ההוני בישראל הוא 25%, ולכן הזיכוי שיקבל המשקיע הישראלי על תשלום מסים בארה"ב, יהיה גדול יותר.
 
ירושת דירת 3 חדרים במנהטן? יותר מחדר יעבור לארה"ב
 
גם בתחום מס הירושה התמתנה העלייה שתוכננה במיסוי. לפני ההסכם, היתה כוונה להוריד את תקרת מס הירושה מ-5 מיליון דולר למיליון דולר - לבעלי אזרחות אמריקאית. ההסכם שהושג הותיר את המצב על כנו.
 
בנוגע למשקיעים זרים, שאינם בעלי אזרחות אמריקאית, התקרה נותרה כפי שהיתה - והיא עומדת על 60 אלף דולר. כלומר אם הנכס שווה יותר מסכום זה - יהיה על המשקיע כעת לשלם מס ירושה בגובה של 40% משווי הנכס, פחות הסכום הפטור ממס (60 אלף דולר).
 
 
ההרעה שחלה ברכיב זה היא בגובה המס - עליה של 5% (שיעור מס של 40% במקום 35% כפי שהיה עד כה). עם זאת, החשש היה כי המס יזנק בצורה חדה יותר ל-55%. כך לדוגמא, יורש (לא אמריקאי) של נכס בניו יורק,   ששוויו חצי מיליון דולר, ישלשל כעת לכיס הממשל האמריקאי 40% מ-440 אלף דולר שהם 176 אלף דולר.
 
בהקשר זה חזר קיש על המלצתו לקבל יעוץ מקצועי ולנסות להפחית את שיעור מס החשיפה למס הירושה. כך למשל, נטילת מימון על נכסים (למשל באמצעות לקיחת משכנתא) מוכרת כקיזוז על ידי רשויות המס האמריקאיות, בעת תשלום מס ירושה. כמו כן, התאגדות לרכישה באמצעות חברות זרות מפחיתה אף היא את שיעור מס הירושה.
 
 
בנוגע לחובת הגשת הדוחות השנתיים, ציין קיש, לא השתנה דבר. עדיין קיימת חובה להגיש דוחות - גם עבור אזרחים אמריקאים וגם בעלי גרין קארד ישראלים (אפילו אם כף רגלם לא דרכה ביבשת האמריקאית מעולם). בנוסף, דוחות שנתיים הם חובה למי שמשקיע בנדל"ן האמריקאי. עם זאת, מומחים טוענים כי הממשל האמריקאי מגביר בשנים האחרונות את האכיפה והטלת הקנסות בגין אי הגשת דוחות.
 
בנוגע לבעלי אזרחות כפולה - אמריקאית וישראלית, גם כן קיימת בשורה חיובית. לפני השגת ההסכם השבוע, היה חשש שבעלי הכנסות גבוהות ישלמו יותר מס עבור רווחי ההון שלהם גם ממכירת דירה להשקעה בישראל, גם אם בישראל היא פטורה מרווח הון.
 
נניח, שישראלי-אמריקאי מוכר דירה לאחר 6 שנים, ונהנה בישראל מפטור על רווח הוני לפי תקנות מס השבח, בגלל אזרחותו האמריקאית, הוא ישלם דווקא בארה"ב מס הוני לרשות המסים האמריקאית.
 
עם זאת, בעקבות הסיכומים שהושגו השבוע, התשלום על ההון יהיה רק על רווחים בשווי של 200 אלף דולר ליחיד ו-500 אלף דולר למשפחה. כלומר, אם הרווח של היחיד על מכירת הדירה היה קטן מ-760 אלף שקל - הוא לא יהיה חייב במס לרשויות בארצות הברית.

ולאנשים המעוניינים להשקיע בדירות למכירה ביפו יש דרך להרוויח תשואה יפה באיזורים הללו.
 
קרא את המאמר המלא: http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4328354,00.html