השקעות נדל
 5 כללים למשקיע המתחיל בנדל

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

5 כללים למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

מידע ומאמרים » מידע כללי »  5 כללים למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

ערן יניב,שנת SBC, 2010
 
כולנו רואים את המספרים והכותרות בעיתונים הכלכליים המראים ששוק הנדל"ן בארה"ב עבר את אחד מהמשברים הגדולים אי פעם בתולדותיו מאז הוקמה ארצות הברית של אמריקה. אין ספק שהיום, בסיום המחצית הראשונה של שנת 2010 שווי נכסי הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל או כמו שיגדירו המומחים – הגיע לתחתית ומכאן הדרך היא רק כלפי מעלה. האם זה נכון? להערכתי כן או כמו שאמר פעם ראש ממשלתנו שהיום הוא נשיא - כן ולא. תלוי לאיזה תת שוק מתייחסים, תלוי באיזו מדינה בארה"ב, באיזו שכונה ובאיזה נכס מדובר וכמובן תלוי את מי שואלים.
ארצות הברית של אמריקה היא מקום נהדר להשקעה בנדל"ן אך גודלה העצום גורם למשקיע "המגשש" לראות הרבה עצים אבל לא את ההזדמנות. מובאים כאן 5 כללים שעזרו לי לעצב את מדיניות ההשקעה שלנו בשנה האחרונה.
 
אל תסתכל בממוצע אלא במה שיש בתוכו

investment in ysa
השקרן הכי גדול בסיפור הזה הוא הממוצע (או החציון כפי שמוצג ברוב המקרים). כשאתם רואים כותרת כמו "ממוצע מחירי הבתים בארה"ב עלה בשני אחוזים" או "נראה שמחירי הבתים בארה"ב עוד יירד השנה" ברור לכם שמזווית הראיה שלכם כמשקיעים זו שטות גמורה. ממוצע מחירי הבתים כולל בתתוכו את מחירי בתי היוקרה שמצבם שונה לחלוטין מדירות הסטודיו שקונים היאפים בערים הגדולות ובוודאי שונה ממצבם של בתי הקרקע בשכונות המעמד הבינוני או שורות הטאון-האוס בשכונות הפועלים, וכולם כלולים באותו ממוצע. ההזדמנות נמצאת במקום שלאו דווקא חלים עליו חוקי הממוצע כלומר במדינה שאינה הממוצע, בשכונה שאינה ממוצעת ובנכס שרוצה להגיע לממוצע אבל נמצא כעת הרבה מתחתיו.
 
ראו בגרף משמאל את שווי הממוצע של בתים בארה"ב כולה בעשר השנים האחרונות: וכמה ברור ניתן לראות את בועת הנדל"ן שהתנפחה עד פיצוצה ב- 2008 ואת הירידה הגדולה. אך גרף זה עושה עוול עם אזורים בארה"ב בהם לא התנפחה הבועה כמו המטרופולין של דטרויט שהוא איזור ותיק ללא פיתוח נדלני שירידת מחירי הבתים הדרסטית בו ארעה כתוצאה מעליה ברמת האבטלה כתוצאה מקריסתן של יצרניות הרכב האמריקאיות השולטות במקומות התעסוקה והכלכלה של האזור.
 

הגדירו מטרות והיצמדו אליהן


איזו השקעה אתה מחפש? האם אתה רוצה לקנות בית שיום אחד אתה או יקיריך יגורו בו? האם אתה מחפש השקעה פיננסית מבוססת תשואה משכר דירה שאתה צריך לחיות ממנה? האם זו השקעה פיננסית המבוססת על מכירה מהירה? הגדרת המטרות היא קריטית על מנת להצליח בהשקעה. כמובן שצריך להתחיל בכסף – איזה סכום אתה יכול להשקיע? האם תזדקק למימון? כיום ניתן לרכוש בתים טובים להשקעה החל מ- 50,000$ בתנאי שהבית נרכש מבנק אמריקאי שעיקל אותו מבעליו. האם עדיף לרכוש 5 בתים של 50,000$ או בית אחת ב- 100,000$? שאלה טובה אך התשובה עליה ברורה – עדיף 2 בתים כי פיזור ההשקעה על פני מספר מיקומים היא גם מטרה בפני עצמה להשקעה. אמנם מיקום הוא בד"כ הגורם החשוב ביותר בבחירת נדל"ן אך לפיזור משמעות גדולה יותר כשזו השקעה פיננסית. הגדרת מטרה נוספת היא טווח ההשקעה – אם זו השקעה למכירה מיידית נבחר נכס מסוג אחד אך אם זה למטרת תשואה משכ"ד לעשר השנים הבאות נבחר נכס אחר לגמרי. כעת נותר למשקיע לאתר את הנכס שיתאים למטרותיו ולנסות לא להתפתות לבתים "יפים" אך לא בטוח שמתאימים למטרותיו הפיננסיות.
 
 
אל תיקשרו רגשית לנכס


אם המטרה היא השקעה פיננסית מה שצריך לעניין את המשקיע זה בכמה הוא רכש את הנכס,
בכמה הוא ימכור את הנכס ומי הדיירים שיגורו בו בשכירות שהוא יכול לבנות על הכנסה יציבה משכר דירה עד המכירה. מה שלא צריך לעניין את המשקיע זה אם הבית יפה לטעמו, אם הוא היה רוצה לגור בבית הזה, האם אשתו וחבריו יאהבו את הבית. יש לנו נטיה לקנות בית להשקעה אך לדמיין את עצמנו חיים בו במקום לבדוק איזה דיירים מקומיים ירצו לחיות בבית הזה. ההקשרות הרגשית לבית מונעת מאיתנו להיצמד למטרות ההשקעה ובשל כך לסכן את יעילות ההשכרה ואולי אף לפספס תזמון שוק נכון למכור את הנכס ברווח ולעבור לנכס אחר.
אל תקנו בית "יפה" בעיניכם תקנו בית שהוא "יפה" בעיני המקומיים.
 
 
אל תאמינו למצגות – תבדקו בעצמכם


נושא הנדל"ן בארה"ב מוסדר בחוק ומקצועיות העוסקים בתחום גבוהה מאוד. אחד הערכים המרכזיים של התחום היא שקיפות המידע. רוב מוחלט של עסקאות נדל"ן בארה"ב מבוצע ע"י ברוקרים בעלי רשיון ועוברים דרך מערכת ה- MLS (Multiple listing Service) וממנה ניתן ללמוד על כל עסקה. בנוסף, קיימים בארה"ב אתרים כמו www.zillow.com הנותנים חינם לכל גולש מידע בסיסי על כל בית בארה"ב כולל הערכת שווי שלהם, מפרט טכני, השוואה לבתים אחרים ובעצם כל מידע שיכול להוות סינון ראשוני להתאמת הבית לצרכינו. מידע עמוק יותר ניתן למצוא גם באתר האינטרנט של המחוז בו נמצא הנכס כולל מידע על חובות, תשלומי מס, בעלויות וכו'. כשמישהו מוכר לכם בית בארה"ב קבלו ממנו את המידע הנחוץ לכם ואז גשו לבדוק בעצמכם.
 
לכו על תרחיש פסימי ותמיד תופתעו לטובה


בארצות הברית חלק גדול מהוצאות הבית הם על בעל הבית ולפני שאתם מתפעלים מהתשואה הפוטנציאלית שמציגים לכם תוודאו שכל ההוצאות האמיתיות שיהיו לכם באמת מחושבות. כשמחשבים את התשואה נטו יש להפחית את מיסי העיריה, הביטוח, ועד הבית (או השכונה HOA) חברת הניהול, עמלת תיווך על דייר חדש ויכולות להיות עלויות נוספות פחות שגרתיות כמו ניקיון, פינוי שלג, גננות, אגרת ביוב ופיתוח ועוד ועוד. המהדרין יוסיפו בתחשיב גם חודש או חודשיים שייתכן והנכס לא יהיה מושכר אבל זו בהחלט פסימיות מוגזמת אם רכשתם נכס באזור שרמת הביקוש לשכירות גבוהה. משקיע חייב להכין תכנון תשואה בתרחישים שונים: פסימי – שכ"ד הכי נמוך שתקבלו, ריאלי – שכ"ד ממוצע כיום בנכסים דומים ואופטימי – שכ"ד הכי גבוה שנכס דומה באזור משיג.