השקעות נדל
הפגת מיתוסים ותחזית לאחד מאזורי הנדל

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

הפגת מיתוסים ותחזית לאחד מאזורי הנדל"ן שנפגעו בצורה החזקה ביותר בארה"ב

מידע ומאמרים » מידע כללי »  הפגת מיתוסים ותחזית לאחד מאזורי הנדל"ן שנפגעו בצורה החזקה ביותר בארה"ב

מאת: מלנה יאנוס, 2009


סיקורים תקשורתיים באוירה עגמומית-אבדנית ציירו בדרך כלל תמונה של דטרויט כעיר בסכנה. למרות זאת, משקיעים שמבררים בעצמם את העובדות יגלו כנראה הזדמנויות השקעה שמוערכות נמוך מאוד כשהן קבורות מתחת לשמה המוכתם של העיר. יש כבר משקיעים ספקולטיבים שהתחילו לנצל את מחירי הנכסים הנמוכים להחריד, בעוד שאחרים מחכים לוודא שאכן השוק הגיע לתחתית.

ברור שאל למשקיעים להתעלם מהבעיות הקשות העומדות בפני שוק הנדל"ן בדטרויט – בעיות כמו עיקול נכסים רבים ע"י הבנקים, כלכלה מקומית חלשה, אחוז גבוה של אבטלה ופשע משתולל בעיר. עדיין יש לציין שיותר מ- 99 אחוזים מאוכלוסיית הפרברים של העיר לא נפגעה מהמשבר. איך זה ייתכן?

התשובה מונחת איפהשהו מאחורי המספרים.

"האנשים באזור קשוחים ובעלי יכולת התאוששות מהירה" אומר מייקל מקלור נשיא ומנכ"ל של "פרופשיונל וואן נדל"ן" "לרבים יש שורשים של דורות רבים". בניגוד לאחרים, אזורים חדשים יותר כמו אזור דרום מזרח, לאס ווגאס, אריזונה – אנשים חיים כאן מסיבות בד,כ מתעלות מעבר לכלכלה".

אם נחישות האנשים היא איזושהי אינדיקציה לתחזית שוק הנדל"ן המקומי, אז כנראה שדטרויט אינה רעה אחרי הכל.



להפריד את העובדות מהבדיה

כנראה שהתפיסה המוטעית הרווחת בקשר לנדל"ן בדטרויט היא זו שאחוז גדול מהאוכלוסיה נטש את העיר. במציאות, אוכלוסיית אזור מטרו-דטרויט – 4.5 מיליון איש ב- 2007 – ירדה בפחות מאחוז אחד בחמש השנים האחרונות ורק מעט יותר ממה שהיתה בשנת 2000 לפי הלשכה לסקר האוכלוסין. שיעור הגידול הממוצע באוכלוסיה בכל אזורי המטרופולין בארה"ב בחמש השנים האחרונות הוא 3.9 אחוזים בקירוב.

למרות זאת, העיר דטרויט עצמה (בניגוד למטרופולין) זה סיפור אחר. אוכלוסיית העיר עצמה (ללא הפרברים) ירדה בכ- 8 אחוזים בין השנים 2000  ל- 2006 לפי נתוני הסקר, למרות שרמת הדיוק של המספרים הנוכחיים נתונה בוויכוח. בהשוואה לנתוני היציבים של אוכלוסיית כל אזור מטרו-דטרויט המספרים מראים על כך שהאוכלוסיה מתרחקת ממרכז העיר.

"דטרויט עוברת לפרברים" אומר ראלף רוברטס, ברוקר נדל"ן במטרו-דטרויט, "אך אתה צריך להסתכל על כל הערים כמו על דוגמת פטריה. אנשים יוצאים מחוץ לעיר אבל יש מגבלת המרחק מהעבודה, מהחברים ומהמשפחה ואז די מהר אתה מתחיל לחזור פנימה".

"משקיעים צריכים גם לקחת בחשבון שהעיר היא "חיה" אחרת לגמרי מהפרברים" אומר מקלור. " אחוזי הפשיעה למשל, מראים שינוי משמעותי בין העיר לפרברים: בעוד שעל כל 100,000 תושבים ארעו כ- 1,014 מקרי פשע בעיר דטרויט עצמה בשנת 2007, בפרבר "סטרלינג הייטס" פי 10 בטוח יותר עם 107 מקרי פשע על כל 100,000 תושבים (מקור: מאמר בעיתון דטרויט ניוז מינואר שעבר). העיר דטרויט עצמה עדיין שומרת על רמת מקרי רצח המובילה במדינה, למרות שרמת הפשע בסה"כ מטרו-דטרויט נפלה בכ- 12 אחוזים בשנת 2008, לפי המאמר. בתים למכירה  בארצות הברית

אזור מטרו-דטרויט נאבק בשיעור אבטלה גבוה שבאפריל 2008 נאמד בכ- 7.9 אחוזים – כמעט שלוש עשיריות מעל הממוצע הארצי (לפי הלשכה הרכזית לסטטיסטיקה).הצפי המיידי לכלכלה המקומית – שמאז ומתמיד היתה תלויה בשלוש יצרניות הרכב הגדולות: ג'נרל מוטורס, פורד וקרייזלר – יכול להיראות עגום, אך שוק העבודה הופך למגוון יותר עם הופעתם של שלושה בתי קזינו ברמה העולמית הגבוהה ביותר, חברות היי-טק וארגוני סביבה קשורים, עפ"י דברי רוב צ'אב, סוכן נדל"ן מחברת ריל אסטייט וואן. "אנחנו מגוונים את כח העבודה פה" אומר צ'אב " יש פה הרבה אנשים מצויינים, מוכשרים וחכמים".

                                                                                                   הנדל"ן בדטרויט התרסק בעקבות שיעור העיקולים הגבוה.

 
חדשות רעות למוכרים

אלו זמנים קשים למוכרי בתים בשוק הנדל"ן של דטרויט. אלו שמסוגלים למכור את בתיהם יראו הפסדים של שתי ספרות, במיוחד אם הנכס נרכש בשבע השנים האחרונות, לדברי מומחים מקומיים.

מחירי הבתים בדטרויט הגיעו לשיא של 160,000$ ברבעון הרביעי של שנת 2001 ונפלו ל- 95,000$ ברבעון הראשון של 2008 – ירידה של כמעט 40 אחוז בשבע שנים (מקור: מדד הזדמנויות הבתים NAHB וולס פרגו). לשוק הנדל"ן יש מלאי של כ- 17.3 אחוזים כש- 3-6 חודשי מלאי נחשב לנורמלי (לפי מחקר של הוול סטריט ז'ורנל).

התחרות מול מכירות נכסים שעוקלו ע"י הבנק העמידו את מוכרי הבתים בחיסרון גדול כשהבנקים מורידים מחירים משמעותית כדי להיפטר ממלאי הנכסים המעוקלים העצום שבידיהם. לדוגמה, לפי רוברטס, נכס בבעלות הבנק שבמקור מומן בהלוואה בסך 200,000$ נמכר בקלות במחיר שבין 175,000$ ל- 185,000$ אבל מוצע בשוק במחיר של 110,000$ וקיבל 4 הצעות תוך שבוע. "הבנקים וברוקרים של נכסים שלא הצליחו להימכר במכירות פומביות של עיקולים, באמת שלא יודעים איך למכיר את הנכסים כהלכה" אומר רוברטס "הם מורידים את המחירים עוד ועוד, מה שמכאיב לשאר האנשים בשכונה. אם הם יתמחרו אותם לפי מחיר השוק זה לא יכאב כל כך במחור השווי מחדש".

בפועל, דטרויט רשמה את שיעור העיקולים הגבוה ביותר בין 100 המרופולינים הגדולים בארה"ב ב- 2007 עם קרוב ל- 5 אחוזים מבתי האב נכנסים לשלב כלשהו של עיקול במשך השנה – פי 4.8 יותר מהממוצע הארצי (לפי דוח של ריאלטי טרק). מחוז וויין (בו נמצאת דטרויט) דורג במקום השישי בשיעור העיקולים בתחילת 2008 עם בערך רישום אחד על כל 68 בתי אב, ירידה של 22.1 אחוזים מהרבעון הקודם.

חלק מבעלי הבתים החליטו לשדרג את בתיהם כדי לפצות על ירידת ערך הבית. שכנו של מקלור, לדוגמה, גר בבית בשווי 250,000$ שצריך להיות שווה 350,000$ עד 400,000$. הוא החליט למכור את הבית ולספוג את ההפסד אך מצפה להרוויח על רכישת בית בשווי 500,000$ ב- 350,000$. "הבתים בשווי הגבוה ירדו בערך באותם אחוזים" אומר מקלור "אתה מרוויח בהחלפה".

 נראה שביטחון הקונים חוזר לכמה אזורים בדטרויט
 
חדשות טובות לקונים ולמשקיעים
יש שפע של הזדמנויות במחירים נמוכים למשקיעים שרוצים לקנות נכס בדטרויט, אך כמה מהר הם יראו רווח על השקעתם? חלק מהמומחים המקומיים שההתאוששות קרובה בעוד שאחרים שמרנים יותר בתחזית שלהם לשוק הנכסים.

ניראה שביטחון הקונים, שהוא סמן חשוב למכירות עתידיות, חוזר לאזור לפי דברי צ'אב. "אנחנו רואים הרבה יותר ביטחון אצל הקונים בשוק השנה, יותר משלוש או ארבע השנים האחרונות, מה שנותן לנו הרבה יותר מחשבות חיוביות להאמין שהדברים אכן משתנים" הוא אומר, "בהתבסס על המחקר שלנו אנחנו מצפים שהשוק יבצע שינוי מהותי לטובה השנה".

פעילות קונים בתוך העיר דטרויט גדלה משמעותית ויכולה להתפרס גם לאזורים המקיפים אותה. בארבעת החודשים הראשונים של השנה עלו מכירות הבתים בעיר ב- 48 אחוזים בהשוואה לשנה שעברה (לפי נתוני אגודת המתווכים של מישיגן) המחיר הממוצע ירד ב- 56 אחוזים ל- 20,514$ בלבד כשרוב המכירות הם של בתים רעועים בשכונות מוכות אבטלה (לפי מאמר בוול סטריט ג'ורנל).

רוב פעילות הקונים בעיר היתה מבוססת על ספקולציה כשמשקיעים חטפו רחובות שלמים עם נכסים במחירים נמוכים מאוד ומחכים שהמצב יהיה טוב יותר, אומר צ'אב. השוק כולו משך את עיניהם של הקונים "פעם ראשונה" שבד"כ דחו את תכניותיהם לקנות בית עד לאחרונה.

בכל אופן, השיעור הגבוה של עיקולים הפך לנושא לדאגה בשוק הנדל"ן של דטרויט ויכול להמשיך ולדכא את השוק. בעלי בתים עם משכנתא גרועה נאבקים לצוף עם בתים שהם לא יכולים להרשות לעצמם יותר להשאיר אבל לא יכולים למכור, לדברי סוכן הנדל"ן ראס ראברי. משברי חיים יקרים כמו גירושין, בעיות בריאות או אבדן עבודה מכריחים רבים לנטוש את ביתם ולהכנס לעיקול ע"י הבנק. "אני מקבל בערך שיחה אחת בשבוע ממישהו הנמצא במצב שאינו יכול להרשות לעצמו להחזיק בבית ולא מצליח למכור אותו והוא בתהליך של כניסה לעיקול" אומר ראברי. "וזה מה שמפחיד אותי ביותר – עד שהשוק ישתנה, אנשים שמתגרשים או מנסים להיפטר מהבית... חסרי כל אלטרנטיבה מלבד לעזוב את הבית וזה רק מתדלק יותר את הסחרור לתהום".

אך יש גם דעות שונות בקרב מומחי השוק. לפי מקלור, עודף המשכנתאות ההפוכות, גם אם הינן חסרות מזל, יצרו "אוכלוסיה שבויה" של בעלי בתים המוכרחים להישאר באזור דטרויט ובסופו של דבר יתרמו להתאוששות השוק. "כל יום שאנשים אלו נשארים באזור אנחנו ביום אחד קרובים יותר להתאוששות" הוא אומר.                   

                                                         משקיעים שינסו לתזמן במדוייק את היפוך השוק עלולים לפספס אותו

 
מה משקיעים חייבים לדעת  
"דרישות הקונים הן עצומות", אומר מקלור. הקונים ישבו בצד וחיכו שהשוק יפגע בקרקעית, עם זאת, אלו שמנסים לתזמן את השוק במדוייק יכולים לפספס את נקודת ההיפוך. גם אם לא פגענו בקרקעית המדוייקת עדיין, במקרה הכי גרוע אנחנו מאוד קרובים אליו. הרבה יותר טוב להיכנס עכשיו מאשר לחכות לנקודת הקרקעית האמיתית כי אני מאמין שאז עליות המחירים יהיו מהירות מאוד. גם אם מחירי הנכסים לא יחזרו למחירים לפני הקריסה גם בעוד שבע או עשר שנים, מנקודת הייצוב נראה עליות מחירים של 15 אחוזים ויותר" הוא אומר.מיסוי נדלן בארהב

"משקיעים אולי רוצים לחפש נכסים עם תזרים מזומנים חיובי כששוק ההשכרה בדטרויט הופך להיות פעיל יותר. דרישות השכירות הגוברות יכולות לתרום לזרם של אנשים שאיבדו את ביתם לבנק, כאלו שעברו למקום אחר באזור אבל אולי לא יודעים היכן הם רוצים לגור וגם כאלו שאין להם קרדיט מתאים המאפשר להם קבלת משכנתא בדרישות ההלוואה ההדוקות השוררות כיום", אומרת אלינור קדל סוכנת רימקס באזור. "יותר מכך, זהו שוק של לרכוש ולהחזיק בנכס".

משקיעים הרוצים להימנע מהבעיות של העיר דטרויט עצמה צריכים לשקול רכישת נכסים בשווי נמוך משוויים האמיתי בפרברים הבטוחים יחסית בשכונות המקיפות את העיר.  

"רוב הפרברים הם אזורים נהדרים להשקעה" אומר ראברי.

"חשוב לעבוד עם ברוקרים מוסמכים ולבדוק כל דבר כדי להימנע מהונאות משכנתא ובעיות אחרות. לכו על הדברים הפשוטים והבסיסיים ותבדקו היטב" אומר רוברטס.