השקעות נדל
סקירת שוק הנדל

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב

מידע ומאמרים » מידע למשקיע »  סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב

מה אומרים לנו נתוני הנדל"ן בארה"ב?

 

כיום, 7 שנים למשבר הסאב פריים עדיין ניתן לרכוש בתים בארה"ב בשווי הנמוך ב 50% משווי הבנייה שלהם בשנים שלפני המשבר.


מאחר ושכר הדירה בארה"ב יציב למדי. הרי שבית כזה, יניב שכר דירה באחוזים גבוה בהרבה מהמקובל בישראל ולעיתים שכר דירה דו ספרתי הינו יעד סביר ולא יומרני מבית מושכר.


כעת נשאלת השאלה, האם קיים פוטנציאל אמיתי לעליית מחירים בבתים הפרטיים בארה"ב? כלומר, מלבד שכר דירה גבוה, האם מחירי הבתים החלו לעלות ומהווים הזדמנות רכישה טובה וסיכוי לרווח במכירה בעוד מס' שנים?


במאמר זה, נסקור את ההזדמנות הזאת:

האמריקאים מאוהבים בסטטיסטיקות. המבול החודשי שלהן משמש כאינדיקטור מרכזי למנהלי השקעות וכלכלנים להערכת כיוונם של השווקים במהלך חודש המסחר. נבירה בתוך ים הנתונים היא משימה העלולה להתברר לעיתים כמייאשת מבחינת "מרוב עצים לא רואים את היער".


מקובל לחלק את הנתונים על הכלכלה האמריקאית לארבעה פרמטרים מרכזיים: צריכה פרטית, צמיחת התוצר, אבטלה (או תעסוקה) וכמובן מצב הנדל"ן.


ידוע שהתל"ג בארה"ב הינו הגדול בעולם. גם כיום, שנים לאחר שסין פרצה את גבולותיה הכלכליים של אסיה וגרמניה ויפן הפכו לאריות התעשייה העולמית, הרי שהתל"ג של שלושתן ביחד גדול רק במעט מזה האמריקאי.


כלכלת ארה"ב ממשיכה לצמוח באופן יציב ורואי השחורות למיניהם שרואים כל צוק פיננסי כסוף פיננסי מתפלאים על כל נתון סטטיסטי חיובי המתפרסם חדשות לפרקים ולא מאפשרים לעובדות הברורות לצעוק בקול רם. אנחנו כאן כדי להישאר, עשינו מהלכים בריאים, אנחנו ממשיכים לטפל במחלות של הכלכלה, הבעיות שלנו אינן שונות מאלה של מתחרותינו הגדולות. אגב, בעיות הן חלק ממהלך החיים הרגיל של כל כלכלה ואנחנו יודעים לטפל בהן בתקיפות וביעילות האמריקאית האופיינית.


אם משבר הסאב פריים הוא האסון הכלכלי הגדול של 20 השנים האחרונות, הרי שניתוח של נתוני המאקרו והשפעתם על שוק הדיור בארה"ב קריטי להבנת כיוונה של הכלכלה החשובה בעולם ושל הענף הכה מרכזי לאמריקאים רבים – הנדל"ן.


נחלק את נתוני הנדל"ן למרכזיים שבהם: מדד קייס – שילר, התחלות בנייה ומכירת בתים קיימים. וודאי שיש עוד רבים וטובים, אך אלה הם הנחשבים בעיני כלכלני ספיר ברנובסקי יניב כמקובלים וכמובילי שוק.


תחילה נבחן את ההיסטוריה שלהם ונתקדם איתם עד לנתון השוטף האחרון והבנתו:


קייס שילר
מדד קייס שילר המודד את תנודות מחירי הבתים הפרטיים בארצות הברית (single family houses) ב- 20 הערים המרכזיות בארה"ב מתפרסם כל רבעון מראה כי מחירי הבתים הגיעו לשיא בחודש ספטמבר 2006, לאחר 38 רבעונים רצופים של עלייה.


בסוף הרבעון השני של שנת 2006 החל משבר הנדל"ן ומחירי הבתים החלו לרדת בחדות עד למרץ 2009 כאשר המדד הראה ירידה חדה מאד ורצופה במחירים (32%-). בשלב זה מחירי הבתים סיימו נסיגה שהחזירה את מחירם ל אלו לשפל של עשור.


מרץ 2009 סימן את תחילת ההתאוששות והעליות בשווקי המניות בארה"ב. במקביל לתום המשבר הפיננסי בעולם הירידה החלה להתמתן אך הדשדוש במחירים נמשך עוד כ 3 שנים, עד למרץ 2012. החל ממועד זה ולאורך שנת 2013 השתנתה המגמה והחלה עלייה במחירי הבתים, שנמשכת ברצף בשנים 2014 - 2015

 

סקירת שוק הנדל

 

הסיכום כאן ברור והמגמה ניכרת. עלייה יציבה וברורה, בכיוון מעלה המסמלת יציאה ממיתון נדל"ני עמוק.

 


התחלות בנייה

 

סקירת שוק הנדל


 
שנת 2013 הראתה התאוששות בשוק הנדל"ן אשר באה לידי ביטוי גם בהתחלות הבנייה. במשך השנה החלו בנייתן של 923,400 יחידות , אשר מראה עלייה של 18.3% מ- 780,000 היחידות שבנייתן החלה בשנת 2012. בשנים 2014 ו 2015 המספרים המשיכו לעלות והם מתקרבים ל 1,200,000 התחלות בנייה. עדיין מספר נמוך מאד בהשוואה לשיא בינואר 2006, בו התחלות הבנייה עמדו על קצב שנתי של  2,273,000. החל משנת 2006 נראתה ירידה עקבית בהתחלות הבנייה עד לשנת 2009, כאשר נתון השפל צוין באפריל 2009 ( קצב של 478,000 התחלות בנייה).


ניתן לראות כי ישנה עלייה ושיפור אך המספרים עוד רחוקים מהשיא, בעיקר בסקטור הבתים הפרטיים. וזה בדיוק התמונה שמעניינת משקיעים. שוק שבו המחירים עולים ואילו התחלות הבנייה נמצאות בקצב נמוך הינו פוטנציאל רציני. לכך יש להוסיף את ההאצה הצפויה בקרוב לאור הודעתה של פאני מיי, ענקית המשכנתאות על חזרתה לשוק המשכנתאות: 


Now offering a 3% down payment option for qualified borrowers, Fannie Mae is expanding access to mortgage credit


החברה חזרה לתת משכנתאות נוחות (עד 97% מערך הבית ) ומיד אחריה התייצבו מרבית חברות המשכנתאות והבנקים. ההקלות בלקיחת משכנתאות חדשות ישלחו את האמריקאים לרכוש בתים והמחירים יעלו במהירות.


כך שהעובדה שהשוק האמריקאי איננו רווי בבתים והמצב הכלכלי משתפר במהירות הינה גן עדן למשקיעים המחזיקים בתים לשכירות. האבטלה הנמוכה והצמיחה היציבה מבטיחים יציבות של שוכרים ותחילת המשכנתאות מסמנים את תחילת עליית מחירי הבתים וההזדמנות למכור את הבתים ברווח.

 

 רוצה לדעת עוד? לחץ כאן