השקעות נדל
באיזו מדינה להשקיע בארה

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

באיזו מדינה להשקיע בארה"ב? הקאמבק – המדינה בעלת הכלכלה המשתפרת בארה"ב

מידע ומאמרים » מידע למשקיע »  באיזו מדינה להשקיע בארה"ב? הקאמבק – המדינה בעלת הכלכלה המשתפרת בארה"ב

ארה"ב צומחת באופן יציב וברור. משקיעים רבים מעוניינים להשקיע בה וליהנות ממחירי הנדל"ן הנוחים שלאחר המשבר. היא נוחה באקלים העסקי והרגולציה היציבה וידידותית לישראלים.


כידוע, מרבית המשקיעים בנדל"ן מעוניינים להשקיע באזור בו הייתה ירידה חדה של מחירים מחד, אך עם פוטנציאל אמיתי וברור לעליית מחירים וחזרתם לשיא ומיכולת לנהל את הבתים ולהניב תשואה שוטפת באמצעות שכר דירה עד המכירה.


על כן, עלינו לאתר את המדינות שנפגעו במשבר וזכו לאחריו לדגש ברור מהממשל האמריקאי באמצעות הטבות ענק במיסוי ובהעברות ישירות שאפשרו שינוי דמוגרפי וכניסתן של חברות ענק המגייסות עשרות אלפי עובדים המביאים דם חדש, אקדמאי וצעיר הרוכש ומשכיר בתים.


בארה"ב 50 מדינות ומאות ערים גדולות המהוות פוטנציאל השקעה. חלק מהמדינות לא נפגעו בשנות המשבר, מדינה כטקסס, בדגש על דאלאס ויוסטון. מדינות אלה מקשות על כדאיות ההשקעה מאחר ומחירי הבתים נותרו כשהיו והתשואות נמוכות. חלקן ירדו חזק והתאוששו מאז, כפלורידה או קליפורניה והפוטנציאל להרוויח הרבה כבר נגוז.

 


אכן, קשה עד בלתי אפשרי לנתח את כל המדינות והערים. בחרנו להתמקד בכתבה זו במדינה שהובילה את ההתאוששות בארה"ב משיא המשבר לצמיחה המרשימה ביותר. מישיגן – ערש התעשייה האמריקאית.


מישיגן היא סיפור של קאמבק כפי שארה"ב אוהבת.  לאחר שהמדינה סבלה מעשור אבוד כלכלית ניתן לראות בשנים האחרונות את השיפור הניכר בכל המדדים הכלכליים החשובים. ממשל המדינה החליט כי אינו רק מתקן  את השגוי אלא ממציא את המדינה מחדש.


רפורמות ממשלתיות  נרחבות נעשו במקביל לשינויים כלכליים ודגש רב הושם על העסקים ושוק העבודה במטרה ליצור עתיד טוב לתושבים בה. לדוגמא, הוחלף חישוב המס לעסקים המסובך שהונהג במדינה במס הכנסה פשוט בגובה 6%. שינוי המבנה בחישוב המס הביא לכך שדירוג המס התאגידי שהיה בעבר במקום ה-49 קפץ למקום ה-9 בארה"ב . חלק מהערים מסתכם המס לעסקי היי טק ב 6% בלבד כאמצעי לדחיפת חברות אליהן.


בנוסף החליט הממשל במדינה לעבור ולהתמקד בחיזוק העסקים הקיימים בה במקום רדיפה אחר עסקים חדשים.


תכנית המיסוי  MEDIC והתוכנית העסקית " Pure Michigan Business Connect " עודדה חברות מקומיות לעשות יותר עסקים עם חברות מקומיות אחרות. כך, ענקיות הרכב, פורד, ג'נרל מוטורס וקרייזלר יצרו התחייבויות לעסקים מקומיים אחרים בגובה 5 מיליארד דולר אשר בהערכה ייתמכו ב- 100,000 מקומות עבודה חדשים ב 10 השנים הבאות.


דטרויט – העיר שפשטה רגל ויצאה מהמשבר בחודשים האחרונים מסמלת את שינוי הכיוון במישיגן כולל גם התחדשות של דטרויט עצמה. בחמש שנים האחרונות הושקעו 10 מיליארד דולר בנדל"ן (תעשייתי, מסחרי ולמגורים) בעיר, תאגידים שונים הוסיפו כ- 12,000 מקומות עבודה בדאון-טאון דטרויט בשנים האחרונות והשקעות מבנים חדשים במיליארדי דולרים החלו כגון: גשר לקנדה ב-950 מיליון דולר, תשתיות לרכבת קלה וארינת ספורט חדשה. פרויקטים אלו ייצרו אלפי מקומות עבודה ויאיצו את הצמיחה לטווח הארוך בעיר.


תוצאות מרשימות - הכלכלה במדינה נמצאת במצב הטוב ביותר בעשר השנים האחרונות. בעוד שבשנת 2010 מצאה המדינה במקום ה-50 בדירוגים שונים היא מטפסת בהתמדה לטופ הארצי (מישיגן הינה במקום השישי בקצב הצמיחה בארה"ב). כן, נוספו מעל 500,000 משרות במגזר הפרטי משנת 2009 כאשר רוב רובן נוצר בשלוש שנים האחרונות ואחוז האבטלה ירד בשנים אלו משיא של 14.2% ל-6% והכיוון מטה ברור לחלוטין. הגישה החדשה במדינה הינה אחת הסיבות לכך שמישיגן דורגה במקום הרביעי בארה"ב בהתאמה להתפתחות תאגידים.

רצועת הפלדה – שובה של תעשיית הרכב. ב 2013 יוצרו 13 מיליון מכוניות, ב 2014 17 מיליון והצפי עומד על 22 מיליון מכוניות ב 2016.   FORD , GM, Chrysler וההנהלות של 91 יצרני ציוד לרכב חזרו להתבסס בערים המרכזיות במישיגן. יוצרות ביקושים לעובדי תעשייה מתקדמת, אלקטרוניקה, פיתוח ומחשבים.


שינוי דמוגרפי וחינוך – אוניברסיטת מישיגן המדורגת בחמישייה הטובה בארה"ב מדווחת ש 60% מבוגריה נשארים לגור ולעבוד במישיגן. בתי ספר רבים המדורגים 8 ומעלה ואוניברסיטאות מתקדמות


היי – טק – בעיר Southfield שבמרכז מישיגן מוקמים מרכזי פיתוח של ענקיות הנאסד"ק. יש ביקושים עצומים למתכנתים, מהנדסים וכדומה. מושל מישיגן הכריז על האזור כמיני סיליקון ואלי בליווי חבילת הטבות ומיסוי לחברות בתחום. כך, הבאים לעיר יכולים לראות את מגדליהן החדשים של IBM  ו Microsoft לצד עשרות חברות היי טק חדשות ולחזות בגיוסים של עשרות עובדים חדשים בכל שנה ובביקוש המתעצם.


ערים חזקות בקרבת האגמים – אזור האגמים המבוקש מתאפיין בערים חזקות, כגון St. clair shores הנחשבת לשנייה בעושרה בארה"ב ו Ann harbor האוניברסיטאית, עיר המושכות אוכלוסיות טובות ומשפרות את איכות הערים השכנות בהתמדה.


בתי חולים רופאים ואחיות – מערכת בריאות מתקדמת הזוכה להשקעות רבות. ביקוש עצום ל 2200 רופאים ואחיות נכון לשנת 2015.


ההזדמנות במחירי הבתים – BLOOMBERG מצביע על מישיגן כבעלת שוק הדיור החזק בארה"ב. מחירי הבתים זולים ועולים בהתמדה לצד שכירויות יציבות מעניקים תשואות שכירות גבוהות מאד
עתיד מחירי הבתים – מחירי הבתים עולים על רקע נתונים אלה וכניסתן של קרנות גדולות שרכשו בתים במיליארדי דולרים. החל מ 2015 החלו הבנקים להקל בתנאי קבלת המשכנתאות כשהראשונה הינה פאני מיי, Fannie Mae , ענקית המשכנתאות. החברה שיפרה את יחס החוב ללווים במישיגן ל 97%. דהיינו, מספיק down payment של 3% על מנת לקבל משכנתא. ניתן לצפות בהצעות רכישה משוכרים הבתים ועל כן צופים עליות משמעותיות נוספות כתוצאה מרכישות שיבצעו בעלי הבתים ומהתמשכות השינוי הדמוגרפי. צבר הביקושים יעלה במהירות ויאיץ את קצב עליית המחירים.

                                 באיזו מדינה להשקיע בארה


הברוקרים במישיגן – האינדיקטורים המגיעים מסוכני הנדל"ן מצביעים על תחרות עזה לרכישת כל בית, שהולכת ומתחדדת. על כל בית מתמודדים מאות מתחרים לעומת בודדים בעבר. המחירים מושפעים בהתאם.


שוק השכירויות – השוק הינו שוק של שוכרים.90% -  95% מהבתים מושכרים לנוכח הדמוגרפיה החזקה והשינויים הכלכליים שפורטו בכתבה.


לסיכום – שוק הנדל"ן לבתים פרטיים במישיגן חזק מאד לבתים המיועדים לשכירות ומציע פוטנציאל ברור ושקוף לעלייה חדה במחירי הבתים בשנים הקרובות. זוהי הזדמנות נדירה להשאת תשואות ולמכירה ברווח לאחר מס' שנים. סביר להניח שהגאפ, המרווח, במחירים יתוקן במהרה וההזדמנות הנדירה תיסגר לעד.

 

רוצה לדעת עוד? לחץ כאן