השקעות נדל
האם עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל? אל תהמרו נגד כחלון

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

האם עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל? אל תהמרו נגד כחלון

מידע ומאמרים » מידע למשקיע »  האם עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל? אל תהמרו נגד כחלון

מחירי הבתים בישראל אינם גזירה משמיים ובועת נדל"ן מתנפחת היא תולדה של מעשי אנוש. התשואה השנתית הממוצעת לדירה היא 2.1%, זו האמת. עלייה בתקופה אחת – תגרור ירידה בתקופה אחרת.

בכתבה זו אני טוען שעליית מחירי הדירות עומדת להאט ולאחר מכן אפילו להיעצר למשך שנים רבות. שנים בהן נראה כוחות עצומים נאבקים בקביעת עתיד הדיור בישראל ורק אז, יקבע עתידם האמיתי של מחירי הדירות, מגמה חדשה בפתח.


מדוע אנו שוקלים דירה להשקעה? בראש ובראשונה תשואה, אנו שואפים לייצר באופן פאסיבי עם כספנו תשואה שתנבע משכר דירה ומעליית מחיר הדירה שתהיה גבוהה מריבית המשכנתא שניקח או התשואה שלא נקבל על ההשקעה באפיק אחר.


תבחנו את עצמכם ביושר, מה התשואה האמיתית מהדירה שלכם? יותר מ 2.5%? האם היא הושכרה 12 חודשים בשנה, הייתה נזילה בבית? שיפוץ? גניבה? כמה זמן לוקח באמת לפנות דייר סרבן בישראל?
הגישה הישראלית הדוגלת במה שהיה הוא שיהיה, מונעת מאיתנו להיערך בצורה נכונה לשינויים הצפויים בשנים הקרובות בהשקעות הסולידיות ביותר שהתרגלנו לבצע. מהלכי משרד האוצר והתנודות החדות בשווקי ההון לאחרונה מזכירים לנו, שאנו עומדים בפני שינוי - תתכוננו.

 

להרצאה מרתקת בנושא איזון תיק השקעות ונדל"ן ללא עלות - לחץ כאן


בניגוד למקובל לחשוב, מחרי הבתים לא עלו תמיד.
רבים נוטים לשכוח שעד למחזור העליות האחרון, הנמשך כבר במשך 7 שנים, חווינו עשור אבוד.

 

האם עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל? אל תהמרו נגד כחלון


ראו את הגרפים, גל העלייה מבריה"מ הקפיץ את מחיר הבתים בישראל בשנים 1991 – 1994. ממשלת ישראל הוכיחה שביכולתה להיערך נכון, ולצד הקבלנים, הבנקים ושנים של יציבות ביטחונית – מדינית הצליחה המדינה לספק את צרכי העולים והתפתחות האוכלוסייה הטבעית.


הדור הקודם שביצע השקעות בנדל"ן לא רווה נחת מהשקעתו. מחירי הבתים בשנים 1994 – 2007 עמדו במקום ובערים רבות אף ירדו בממוצע או אפילו לא השיגו את קצב עליית מדד המחירים לצרכן.


בשוק הנדל"ן פועלים כוחות היצע וביקוש כבכל שוק אחר, ובניגוד לשווקים אחרים חוגג נתון נוסף המשמש כדלק או ההיפך, כקצף כיבוי אש – ריבית בנק ישראל.

 

החל מתחילת שנת 2008 נאלץ בנק ישראל להוריד את הריבית על מנת להקל את נטל האשראי ולהקטין את הרצון לחסוך בבנק. במדיניותו זו איפשר הבנק לישראל לשרוד את אחד המשברים האיומים בכלכלה הגלובלית, משבר הסאב – פריים ובהקטנת הריבית על השקל הקל גם על היצואנים להתמיד ולהתמודד עם התחרות מעבר לים ולישראל להמשיך לשגשג ולצמוח.

 

המחיר – עליית מחירי הדירות. נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר,נאלץ להתבונן מהצד בבועת הנדל"ן המתנפחת ולנסות לשמור עליה באמצעות שמירת יציבותם של הבנקים נותני המשכנתאות.

 

שני השחקנים המרכזיים בצד הביקוש, המשקיעים מחד והזוגות הצעירים ומשפרי הדיור מצד שני, מצאו שכל המתנה להאטה או ירידת מחירים תרחיק אותם עוד עשרות אלפי שקלים מחלום הדירה במרחק סביר מהעבודה או המשפחה.

 

ממשלת ישראל, בהתייחסותה לבעיה או, למען האמת, בהתעלמותה ממנה, לא נערכה הפעם כראוי. דיבורים ונאומים ראינו, מעשים? כלום. המחאה החברתית בקיץ 2011 וההתנחלות ברוטשילד העלו את הבעיה על סדר היום והצמיחו דור חדש של פוליטיקאים שהבטיח להילחם. הבולט בהם, יאיר לפיד, מצא עצמו במהרה בפוזיציה הנכונה ביותר, משרד האוצר. והוא ניסה, בניגוד לקודמיו, הוא יזם והכין תוכניות. הוא אפילו הגה את תוכנית מע"מ 0.

 

תוכנית זו, שזכתה לקיטונות של התנגדות במשרד האוצר, כלכל תוכנית טובה או גרועה – היא דוגמא נהדרת. דוגמא לכוחה של הממשלה, כוח שיכול להיות מנוצל לחיוב או לשלילה, כוח עצום ובעל השפעה רבה.
העובדה היא, שתוכנית אחת, גרועה ככל שתהיה (לא לדעתי, אגב), הצליחה לעצור את עסקאות הנדל"ן בישראל במשך חצי שנה. שכחנו מהר, אבל הממשלה היא כפיל בחנות חרסינה. אפילו בשוק בעל ביקושים ברורים כל כך, יכול מהלך מתוכנן של הממשלה שלא יצא לפועל, להשפיע בחדות.

 

אז מה יקרה לדעתכם לתוכניותיו של השר כחלון? הייתם מהמרים נגדו? בעלי ומנכ"לי חברות הסלולר הימרו נגדו. לקחו חובות עתק מתוך מחשבה שפרות המזומנים של הסלולר ימשיכו להניב רווחים ואיפה הם היום?

 

בן דב נפרד מפרטנר, דנקנר איבד את סלקום. זה לא אותו דבר אתם אומרים. כלומר, כחלון ייכשל והמחירים ימשיכו לעלות?

 

השקעות נדל"ן מעניינות אותך? היית רוצה לדעת עוד? לחץ כאן 

 

כיצד ייבחן כחלון בתום הקדנציה הזאת? אך ורק על תוצאותיה. נתונים וגרפים שיציגו אינטרסנטים שונים הם שיקבעו את עתידו הפוליטי, והאיש ומשרדו מתכוננים לכך ברצינות. הם יזמו שורה של חוקים, תקנות ותוכניות. הם משלמים מחיר יקר עליהן, ראינו את הריצה לדירה ביוני – יולי לקראת העלאת מס הרכישה. כלומר, אנחנו כן מאמינים לו, אנחנו מאמינים שביכולתו להשפיע על השוק הזה.

 

בואו נבחן את ההיצע והביקוש בעיניים מפוכחות, כמיטב יכולתנו הדלה ונראה האם באמת כחלון יכול.

נתחיל בדירות להשקעה ותושבי חוץ – 40% מסך הדירות שנמכרו בשנים האחרונות, אותם הכי קל להדיר מהשוק. העלאת מיסוי למשקיעים עד 10% וחובות דיווח מתעצמות לתושבי החוץ ילכו ויחלישו את מעמדם. כשהריבית תחל לעלות, ומחיר המשכנתא יהיה יקר משכר הדירה, העיסקה תפסיק להיות כלכלית. או אז נראה את בעלי הדירות להשקעה מעמידים אותן למכירה, זה לראשונה יאיץ את צד ההיצע ויקטין את צד הביקוש.

 

להזכירכם, בארה"ב מתכננים להעלות את הריבית עד סוף השנה. נגידת בנק ישראל לא תמתין הרבה זמן. כל העלאה של רבע אחוז תייקר את ההחזר החודשי ב 250 – 500 ₪ למשכנתא ממוצעת. מתי ייכנעו המשקיעים ויעדיפו לצאת מהשוק?

 

מלאי דירות למכירה – גם כאן נוקט משרד האוצר במדיניות התקפית. מגוון עצום של תוכניות נמצא באוויר ואת חלקן נראה מיושמות בקרוב:

 

• צד השוכרים: הקפאת שכר הדירה ל 3 שנים. שכר הדירה יעלה ב 2% בשנה בלבד
• צד משפרי דיור – קיצור זמן מכירת הדירה הקיימת ללא מס שבח משנתיים לשנה
• צד היורשים – פטור ממס שבח לשנתיים
• הזוגות הצעירים – "מחיר למשתכן". הקרקע תוקצה במחיר קבוע מוזל ואילו היזמים יתחרו ביניהם על       היכולת לספק מחיר הבנייה המינימלי למ"ר.
• איסור הסבת דירות מגורים למשרדים
• מסלול מקוצר לפיצול דירות
• קידום בניה למגורים על קרקעות בייעוד ציבורי – בעיקר בוד"לים
• הרחבת הגדרת "בני מקום" בהקצאות רשות מקרקעי ישראל
• הגברת פריון בענף הבנייה
• הקמת רשות להתחדשות עירונית – תמ"א 38
• הסכמי גג בין הממשלה לרשויות מקומיות להקמת פרוייקטים לדירות מוזלות

ועוד היד נטויה.

משרד האוצר השתחרר מהקיפאון, מהפחד משינוי, מהחשש ליציבות הבנקים והוא פועל בצורה ברורה להגדלת היצע הבתים, להקלות על קבלנים, למכרזים ולערים מועדפות.

 

הוצאת 30% מהמשקיעים מהשוק והגדלת היצע הדירות בהיקף דומה יבלום את מחירים הבתים, יעמיד אותם על הגדר למשך תקופה ארוכה שלאחריה תקבע המגמה. כרגע המגמה היא עמידה במקום, אני לא מהמר נגד שר האוצר.

 

רוצה לדעת עוד? לחץ כאן