השקעות נדל
האם כחלון הצליח להכניע את מחירי הדירות? ממדד ספטמבר נראה שמשהו השתנה

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

האם כחלון הצליח להכניע את מחירי הדירות? ממדד ספטמבר נראה שמשהו השתנה

מידע ומאמרים » מידע למשקיע »  האם כחלון הצליח להכניע את מחירי הדירות? ממדד ספטמבר נראה שמשהו השתנה

האם כחלון הצליח להכניע את מחירי הדירות? – ממדד ספטמבר נראה שמשהו משתנה

במדד המחירים לצרכן של חודש ספטמבר שפורסם לאחרונה נפלה פצצה. להלן הציטוט:


"מדד מחירי דירות (לוח 6.1 בירחון לסטטיסטיקה של מחירים, מדד המחירים לצרכן, פרק הדיור) מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2015 – אוגוסט 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2015 – יולי 2015, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.4 אחוז. ירידה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. "


רובנו בחרנו להתעלם מהנתון המדהים. חודשיים שלמים בהם המחירים ירדו ולא עלו. בישראל, בה בכל חודש נשבר שיא חדש במספר הדירות הנרכשות.


כיצד ניתן להסביר את הדבר? האם באמת החלו המחירים לרדת?


ראשית, ברור שהנתונים הינם זמניים בלבד ועדיין צפויים תיקונים במדד


והתשובה לשאלה? בהסתמך על הנתונים, הרי שהאטה - אולי. ירידה? עדיין מוקדם לקבוע.
וההסבר הסביר ביותר הינו ההגיוני ביותר.

 

להרצאה מרתקת מפי גולן ספיר בנושא איזון תיק השקעות ונדל"ן ללא עלות - לחץ כאן


לאחר 8 שנים רצופות של עלייה במחירי הדירות ללא עלייה אחידה בשכר הדירה, נשחקה התשואה על דירה להשקעה בצורה משמעותית. רוב המשקיעים לא נפגעו מכך, וזאת בעיקר בגלל הריבית האלטרנטיבית הנמוכה. כך שמשכנתא בריבית פריים מינוס חצי השווה כיום ל 1.1% יכלה להיות משולמת בקלות ע"י תשואה של 2.5% משכר דירה.


החשש ממהלכי משרד האוצר בשוק הנדל"ן, שלח רוכשים רבים מחד להקדים רכישות לפני השינויים הדרמטיים, אך מאידך, שוכרים רבים העדיפו להאריך את חוזיהם, אפילו במחיר עלייה קלה (כפי שאכן התרחשה) והדבר התבטא בעליית התשואה משכירות בחודשיים האחרונים. המגמה התחזקה בגלל משקיעים רבים שרכשו לפני העלאת המס ויצאו מהשוק החל מאוגוסט. הם מצמצמים את היקף הדירות להשכרה ותורמים גם הם לעליית מחירי השכירות.


ברור שלאחר חודשיים, ווודאי חודשי קיץ לוהטים, קשה לקבוע האם המגמה השתנתה. אך, בהחלט ייתכן שמהלכי שר האוצר כחלון בשוק הדיור, הספקולציות הרבות על מהלכים נוספים, העובדה שמשקיעים הקדימו רכישות עד להעלאת מס הרכישה וכעת הם אינם בשוק וודאי העובדה שהמחירים עלו בצורה בלתי סבירה בשנים האחרונות – אפשר שמסמלת את תחילת העצירה.


הבלימה יכולה לנבוע מהקטנת צד הביקוש. מהלך שמשרד האוצר, בראשות כחלון, יתקשה לבצע לנוכח הריבית הנמוכה השוררת בישראל וזאת למרות הצלחתו לדחוק את המשקיעים החוצה מהשוק בחודשיים האחרונים. ברור שתחילת העלאות הריבית בארה"ב, במידה ותגרור העלאת ריבית גם ע"י נגידת בנק ישראל תקטין עוד ועוד את הכדאיות שבלקיחת הלוואה לרכישת דירה ותדיר יותר ויותר רוכשי דירות להשקעה מהשוק. להערכתנו, 30% מרוכשי הדירות יצאו כך משוק הדירות.


מאידך, מגוון עצום של מהלכי מיקרו קטנים ואזוריים יכולה לתרום להגדלת ההיצע ולייצר תחרות על רוכשי הדירות שבהכרח תזמין תחרות על המחיר. מהלכים כגון עידוד תמ"א 38, זירוז ודלים, פרוייקטים קטנים בעלי דירות 3 חדרים ומכרזי מינימום יגדילו את היצע הדירות.

 

השקעות נדל"ן מעניינות אותך? היית רוצה לדעת עוד? לחץ כאן 


כך שנראה שישיבה על גדר הנדל"ן הישראלית היא כנראה המקום בו נניח את ישבננו בתקופה הקרובה. וככל שרבים יחששו מעתידו של שוק הנדל"ן, הם יצטרפו לממתינים לראות לאן תנשב הרוח. על כן, איננו מופתעים מהביקושים הרבים של המשקיעים המוסדיים הישראלים, אלה שמנהלים לנו את קופות הגמל, קרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים, המבצעים עסקאות ענק של רכישת נדל"ן באירופה ובארה"ב.


בכל כמה ימים מתפרסמת בעיתונות הכלכלית כתבה אודות עסקת רכישה נוספת בה רוכש הציבור, באמצעות מנהלי כספיו, מרכזים מסחריים, מגדלי מגורים, בתי מגורים ומשרדים בברלין או בניו יורק. בשנתיים האחרונות רכשו הגופים המוסדיים הישראלים נדל"ן ביותר מ 25 מיליארד דולר.


ונראה שהציבור הישראלי, כרגיל, מצטרף למגמה זו באיטיות האופיינית לו ומגדיל את היקף עסקאות רכישת נדל"ן מעבר לים. באיטיות, אך ביציבות. ועשרות אלפי ישראלים כבר בחרו בדרך זו בכדי להשקיע את כספם. כשלמעשה גם הם אומרים, להשקיע בנדל"ן - כן. במחירי שיא בישראל - לא.


כי הרי, לבסוף, רכישות אלה מבוצעות למען התשואה בלבד. אלו אינן דירות למגורים עבור המשקיע ומשפחתו. על כן כיצד זה משנה היכן נרכש הנכס, כל עוד יש ביכולתך לוודא את סיכון המרחק ולשקלל אותו בתשואה הגבוהה בהרבה המתקבלת מרכישת נדל"ן באזורים מצויינים, במדינות עשירות ויציבות בהרבה ממדינת ישראל, בעלות כלכלות ושווקי נדל"ן שחוו משברים חמורים וירידת מחירים וזאת לעומת רכישה בישראל שלאחר לא פחות מ 8 שנים רצופות של עליית מחירים.


כך שלפעמים סיכון המרחק מתגמד, ובצדק, לנוכח התשואה הגבוהה בהרבה על נכס שנרכש לאחר משבר ומייצר ערך רב מעוד דירה שמחירה כבר הכפיל את עצמו בשנים האחרונות.

אינני בטוח שניתן לטעון שזו החלטה טובה פחות.

 

רוצה לדעת עוד? לחץ כאן