השקעות נדל
מחירי הדירות לאן? האזרח הקטן מנסה לקרוא את נתוני אוקטובר 2015

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

מחירי הדירות לאן? האזרח הקטן מנסה לקרוא את נתוני אוקטובר 2015

מידע ומאמרים » מידע למשקיע »  מחירי הדירות לאן? האזרח הקטן מנסה לקרוא את נתוני אוקטובר 2015

זהו חודש שני ברציפות שמחירי הדירות המתפרסמים לצד מדד המחירים לצרכן מציגים ירידה.

 

'מדובר רק בפריפריה, רק בדירות קטנות וזולות, רק בדירות יוקרה בת"א, אלה לא הנתונים המלאים..' הזדעקו בתקשורת. נציגי הקבלנים, השמאים, הבנקים מיהרו לסתור את הנתונים ולהציג נתונים אחרים.

 

בארה"ב, המדינה המאוהבת בסטטיסטיקות, עלו בתקופה המקבילה, מחיריהם של עשרות מיליוני בתים ואף כלכלן לא סתר את הנתונים. מדד קייס שילר, של זוכה פרס נובל, ממשיך להציג עלייה מתמדת במחירי הבתים במדינה הענקית בת ה 320 מיליון תושבים והנתונים מקובלים על כולם.

 

 

מחירי הדירות לאן? האזרח הקטן מנסה לקרוא את נתוני אוקטובר 2015

אז מה הקשר בין ארה"ב לישראל? חזק וברור מאד וכרגע הפוך. ראה בגרף, בעוד שבישראל מחירי הבתים ירדו בין השנים 1994 – 2007, הרי שב- 8 השנים האחרונות עלו בחוזקה. כל קנייה כעת היא שבירת שיא נוסף. בארה"ב המחירים שבו לרמתם ב 2003 – 2004 ומרחקם מהשיא ההיסטורי רב.

 

להרצאה מרתקת מפי גולן ספיר בנושא איזון תיק השקעות ונדל"ן ללא עלות - לחץ כאן

 

מדוע בארץ קפצו כולם עם נתונים סותרים כבר לאחר חודשיים של ירידות מחירים וכשהבועה התנפחה במשך 8 שנים הם לא הגיבו? ממה כולם חוששים?

 

 מחירי הדירות לאן? האזרח הקטן מנסה לקרוא את נתוני אוקטובר 2015

מדד מחירי הדיור של משרד השיכון. אחוז השינוי הממוצע של דירה = 2.1% בשנה בלבד.

 

משבר הסאב פריים בארה"ב ב 2008 הוריד את מחירי הבתים בעשרות אחוזים. שכר הדירה שירד באופן מתון בהרבה – גרם לתשואה על בית לעלות למספרים דו ספרתיים. בכדורסל קוראים לזה מיסמאצ'. שכר דירה יקר ומחיר בית נמוך. לכולם ברור שהמחירים בארה"ב החלו בתהליך העלייה ומאחר ושכר הדירה נותר יציב, התשואה תרד ותחזור לערכים נורמליים.

 

בישראל, לעומת ארה"ב, מחירי הבתים העולים, מזינים את התעשרותם של הקבלנים ואלפי השכירים בתעשייה, מימנו את מרווחי ההלוואות של הבנקים במשכנתאות וגרמו לציבור לתחושת עושר כשדירתם הכפילה את שווייה ומייצרת שיכבה של מיליונרים על הנייר. מאידך, מקשה את הכניסה לדירה למאות אלפי זוגות צעירים ומשפרי הדיור.

 

החשש העצום מאיבוד שכבת השומן המפנקת מקפיץ את כל התעשייה ומקורביה לקרוא תיגר על הנתונים.

 

אני דווקא נוטה לקבל את הטענות של חלקם. שינוי טעמי הציבור לדירות קטנות יותר ועיוותים במחירי בתי יוקרה המשפיעים במשקלם על המדד בהחלט יכולים לעוות את הנתונים. איני מסכים עם העליהום על משרד השיכון ועל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המפרסמת את הנתונים.

 

השקעות נדל"ן מעניינות אותך? היית רוצה לדעת עוד? לחץ כאן 

 

האם כשהמחירים עולים יש לפרסמם? אם כך, מדוע אין להציגם בעת ירידה? הרי ידוע לכל, שעליית מחירים מריצה רוכשים ומשקיעים לרכוש דירות במחירים מנופחים ובתשואות אפסיות. מכאן ברור לחלוטין שהתרעומת על הפרסום הינה מהסיבה ההפוכה. החשש של בעלי הדירות שהפרסום יעמיד את הקונים על הגדר.

 

על הגדר בעמדת המתנה לירידת המחירים.

 

בינתיים, משרד האוצר בראשות השר כחלון ממשיך ברפורמות. הוא הוציא מהשוק את המשקיעים ובכך הדיר עד 60% מהרוכשים בחלק מהערים. הוא הצליח די בקלות בשיווק מבצע 'מחיר למשתכן' בעפולה, בלוד ובערים נוספות כששיווק 2000 יחידות דיור והתחייב על עוד עשרות אלפים. ובכך מוריד בכח את מחיריהן של אלפי דירות בסביבתן. מכאן, ברור שמהלך כזה יחלחל לבסוף למדדים.

 

אם כך, נחזור לרגע להשוואה לארה"ב

 

שם הממשל פעל בדיוק הפוך. הרצון להעניק מגורים למיליונים שאיבדו את בתיהם במשבר, שלח את ההנהגה האמריקאית לייצר עבודה באזורי התעשייה שכשלו. בנקי המשכנתאות הגדולים, ובראשם פאני מיי שעדיין נחשבת כסוכנות ממשלתית פדרלית חזרה לאחרונה לתת משכנתאות. היא בחרה במדינות בהן הממשל חפץ ביקרן והקלה את התנאים. מובן שבפיקוח ובקרה הולמים – זכר למאורעות 2008..

 

התוצאה, בתים שנרכשו לפני המשבר במחיר כפול, זוכים לרוכש המקבל משכנתא ומחירם מתחיל לטפס. תשואתם שעומדת כיום על 12% - 16% ברוטו החלה לרדת. דהיינו, שכר הדירה נותר יציב – כלומר, מחירי הבתים עולים בהתמדה.

 

כאן מופיע דמיון נוסף לשוק הנדל"ן הישראלי. התחלות בנייה. הקושי האמריקאי לייצר בנייה חדשה נובע מסיבות שונות לחלוטין מאלו בישראל. התוצאה דומה.

 

ללא גידול בהיצע יתקשו המחירים בארץ לרדת ובארה"ב לא ימנעו את עליית המחירים כאשר קהל הולך וגדל של אמריקאים מקבלים, לראשונה זה 7 שנים שלאחר המשבר, משכנתא וההיצע הלא גדול מאיץ את המחירים כלפי מעלה. כך שנראה שמבחינת ההזדמנות להשקעה, אין ספק שהפוטנציאל בארה"ב, בשלב זה, גדול מזה שבישראל.

 

 

להרשמה להרצאה מרתקת מפי גולן ספיר בנושא איזון תיק השקעות ונדל"ן ללא עלות - לחץ כאן