השקעות נדל
רכישת נכס בישראל תהפוך לרובכם לאכזבה רבתי

להרצאה מרתקת על השקעות ונדל"ן

שלח פרטיך ונציגנו יצור עמך קשר בהקדם

מאשר הצטרפות למועדון העמיתים

רכישת נכס בישראל תהפוך לרובכם לאכזבה רבתי

רכישת נכס בישראל תהפוך לרובכם לאכזבה רבתי
אני יודע שאומרים את זה כבר במשך שבע שנים מחירי הבתים בישראל אינם עומדים להמשיך לעלות כבעבר הדבר ברור לחלוטין ולו מהסיבה הפשוטה שכל ממשלה, שר אוצר או שר שיכון התאב לאריכות ימים פוליטית ייפעל בראש ובראשונה על פי הטיקט של טיפול במחירי הבתים. וודאי תופתעו לשמוע ששוק הדיור בישראל איננו שוק נוקשה כל כך. למעשה, כולנו ראינו כיצד רעיון אחד, נכון או שגוי, של שר אוצר אחד, הצליח לעצור את שוק הדירות במשך כחצי שנה. אכן, מחירי הדירות חזרו מיד לאחר מכן לעלות. על כן, כאן מסתתרת האנומליה. הממשלה בפעולותיה בשוק הנדל"ן היא כפיל בחנות חרסינה. היכולות שלה בלתי מוגבלות, הצלחתה מובטחת.


אבל הדרך?
אנחנו טוענים שסביר להניח שהדרך בה תבחר תהיה מוטעית, מבין עשרות האפשרויות העומדות לרשותה הממשלה תבחר בלא נכונה. כלכלנים רבים יתנגדו לה, אליהם יצטרפו עיתונאים, ראשי הבנקים, מומחים על דעת עצמם ויריבים פוליטיים מבית ומחוץ. היי, זה אותם אנשים שמנעו עד כה פעולה כלשהי בשוק הדיור. הם העדיפו להתנגד מלנסות, לדבר במקום לעשות. להשיל אחריות ולאפשר לזוגות הצעירים להתרחק שעות ממקום עבודותיהם וממשפחתם או לשכור שברי דירות אצל בעלי דירות חמדנים שהפכו דור שלם לאריסים באדמותיהם. כך שלא משנה במה תבחר הממשלה להתמקד. התוצאה תהיה זהה, במקרה הטוב מחירי הדירות יעצרו. מספר חודשים לאחר מכן יגיע המבחן הגדול, האם נקודת האיזון תגיע או שהפעולה בה נקטה הממשלה תתברר כאגרסיבית מדי ונחזה בצלילה במחירים. להזכירכם, אין מבחני לחץ ברורים בבנקים בישראל שיגידו לנו בוודאות מהי יכולת הספיגה של הבנקים להלוואות משכנתא שלא ישולמו מול עיקולי בתים שערכם יורד. או אפילו, מהי יכולת הספיגה של זוג צעיר שהמשכנתא שלהם התייקרה ב 10% ולאחר מכן ב 30% לחודש ומאידך, המחיר של דירתם צלל ב 20%. האם ידוע לכל שהתשואה השנתית על דירה בישראל עומדת על 2.5% בישראל? ההצעות העומדות בפני הממשלה ידועות ומוכרות.


הן נטחנו עד דק בידי מנהלי הקמפיינים המיומנים של המפלגות במהלך הבחירות:

  • הקמת מועצה עליונה
  • קביעת יעדים ברורים במהלך 100 הימים הראשונים של הממשלה
  • שחרור הלחץ בועדות המקומיות והארציות
  • הסרת חסמים בפני הרשויות המקומיות
  • הפקעת החלטת ביצוע התמ"א מידי העיריות
  • הקטנת מגבלת כמות המצביעים 'כן' הנדרשת לביצוע תמ"א בכל בית דירות
  • ערבויות ממשלה לקבלנים עבור התמודדות במכרזים בשיטת מכרז יורד
  • בנייה ממשלתית באזורי עדיפות לאומית, בדגש על הנגב והגליל ולאוכלוסיות ממוקדות
  • שחרור אדמות בכפרים הערבים, הכרה בבתים שנבנו שלא כחוק ובכפרים הבדווים
  • הקמת עיר חרדית ייעודית
  • השתלטות על מנהל מקרקעי ישראל ושחרור אדמות מדינה במהירות
  • הקמת שכונות סטודנטים בקרב אוניברסיטאות בסבסוד מדינה



ונעבור למיסים:

  • את הניסיון של מע"מ 0 אנחנו מכירים
  • ניסיון הפוך, העלאת מס רכישה על דירה שנייה עד חסימת רכישת דירות להשקעה
  • מיסוי דירות העומדות ריקות מעל לחצי שנה ללא סיבה אובייקטיבית
  • הגברת משטר הדיווח על משכירי דירות לרשויות המס
  • הגברת משטר הדיווח על משקיעי חוץ שרכשו דירות בישראל


בטוחני שמלבד הצעות אלה שלנו, שחלקן וודאי מוכרות, קיימות עוד עשרות הצעות נוספות שלכל אחת מהן מתנגדים רבים. אך זכרו, מחירי הבתים לא עלו בישראל תמיד ובוודאי לא יעלו לעד. זו איננה גזירה משמיים ברצוני להזכיר את הגל הקודם, גל זה התרחש סביב שנות העלייה הרוסית בשנים 1993 – 1994 והובל על ידי פוליטיקאים חזקים, בעלי חזון ויכולת ביצוע. מחירי הבתים אכן עלו, הביקוש סופק במהרה יחסית ומדד הדיור הובל למדבר כלכלי שנמשך 13 שנה. אכן, מחירי הבתים בישראל עמדו במקום משנת 1994 ועד 2007. מה קרה אז? הריבית ירדה


הורדת הריבית ע"י נגיד בנק ישראל סטנלי פישר נעשתה על מנת לאושש את הכלכלה המאטה כתוצאה ממשבר הסאב פריים העולמי ומהחשש מהתחזקות השקל מול הדולר. הפחתת ריבית מקטינה את כדאיות רכישת שקלים וביצוע מניפולציות על שער החליפין, מחלישה את השקל ותומכת ביצואנים. מובן שלא נאשים אותו. מאידך, ברור שהתוצאה של הקיטון בריבית היא מירוץ חימוש חסר תקדים בדירות של המוני משקיעי עם ישראל. עם תחושת העושר, בא התיאבון, הריבית הנמוכה מתרגמת לריבית נמוכה במשכנתאות, כזו שקל להחזיר באמצעות שוכר צעיר וכדור השלג מתגלגל.


מה יקרה?
בסוף הריבית תעלה. כמעט לא משנה מה יהיו מהלכי הממשלה. הפגיעה הראשונה בלווי המשכנתאות תהיה ברורה.  צעדים מוקדמים של בנק ישראל בשנים האחרונות צמצמו את הפגיעה המיידית מכיוון שהגבילה את רכיב משכנתא הצמודה לפריים לכדי שליש מגובה ההחזר. הריבית בארה"ב תחל לעלות, פער הריביות בינינו לבינם יחייב תגובה, חודש או מס' חודשים לאחר מכן. תלוי בקצב הצמיחה והאינפלציה. אם הצמיחה תתחדש למקצבים שכולנו מקווים ומייחלים והאינפלציה תרים את ראשה קלות, בנק ישראל לא יהסס. הריבית תחל לעלות, לאט לאט אך ביציבות ברורה. המשכנתאות יתייקרו, ההחזר החודשי יחל לכאוב בכיסם של הלווים. שכר הדירה יתקשה לכסות את ההחזר החודשי ובעלי הבתים להשקעה יהיו הראשונים לממש אחריהם משפרי הדיור וכולי תקווה שהזוגות הצעירים לא יפגעו מיד לאחריהם. לרשות הממשלה עומדים צעדים שהיא יכולה להכין מראש בכדי להגן עליהם.
לצערי, התוצאה ברורה מראש. לא משנה מה יהיו צעדיה של הממשלה הבאה ולא משנה מי יעמוד בראשות הקבינט הכלכלי, הדיור או השיכון. מחירי הבתים עומדים לקראת עצירה.