מינוף: לא רק בענף הבניה

מינוף לא רק בענף הבניה


בהשקעות נדל"ן, חשוב לדעת לקחת את ההשקעה שלך גבוה. לא תמיד מספיק מיקום מנצח, ניהול קפדני ואפיק השקעה צומח. גורם משמעותי המשפיע על הצלחת ההשקעה היא ההלוואה שניתנת מהגוף הפיננסי המלווה את הפרויקט, לצורך בנייתו או לצורך השלמות כספים לרכישת פורטפוליו.
אם נדע לאתר את ההזדמנויות והמועדים הנכונים ללקיחת הלוואה, נוכל להשפיע משמעותית על התשואה הצפויה ועל הצלחת הפרויקט.

מרכיבי השקעת נדל"ן מוצלחת

השקעת נדל"ן מוצלחת מורכבת ממגוון רחב של אלמנטים שעל המשקיע לקחת בחשבון, ביניהם בחירת סקטור ההשקעה הנכון לו, אחרי שבחן את הביקוש הקיים בשוק, מיקום הנכס הנחשק ופוטנציאל הצמיחה הקיים באזור, בניית תוכנית עסקית דקדקנית ושמרנית, הכוללת בתוכה בלת"מים ולוקחת בחשבון את כל המשתנים הרלוונטיים להצלחת ההשקעה, החברה המנהלת את הפרויקט, הוותק והניסיון שלה, סוגיות משפטיות והיבטי מס ועוד ועוד.

אלמנט חשוב נוסף שלא כל משקיע בנדל"ן יודע שעליו לקחת בחשבון, הוא מרכיב ההלוואה. למה נדרשת הלוואה שאלתם את עצמכם?
לצורכי מינוף, כלומר – הגדלת פוטנציאל ההשקעה. באמצעות לקיחת הלוואה מגוף פיננסי כלשהו יכול המשקיע להגדיל את השקעתו,
או במילים אחרות – לרכוש יותר נכסים מבלי להגדיל את סכום השקעתו במקרה של השקעה בנכס מניב או לרכוש קרקע ולבנות נכס במקרה של פרויקט יזמי. 

תנאי המימון של הלוואה כזו עשויים להיות קריטיים לתוכנית העסקית של ההשקעה ולהשפיע עליה בצורה משמעותית. כלומר, גם אם נלקחו בחשבון כל הגורמים הרלוונטים לצורך בניית תוכנית עסקית מצוינת, לקיחת הלוואה בריבית לא מתאימה עשויה להשפיע על כל רווחיותו של הפרויקט ולגרוע מן התשואה הרצויה. הוצאות מימון, כלומר החזר ההלוואה, הוא נדבך משמעותי בתוכנית העסקית ויש לוודא שמחשבים אותו כראוי.   

כל מה שרציתם לדעת על תוכנית עסקית

אצלנו בספיר ברנובסקי, בעודנו בונים עסקת נדל"ן אטרקטיבית למשקיעינו, החלק הראשון והמכריע מתחיל במחלקת אנליזה. מחלקה זו היא הראשונה לקבל הזדמנות השקעה כללית ועל פיה בונה תוכנית כלכלית סדורה ודקדקנית. על התוכנית העסקית של הפרויקט לכלול את כל האלמנטים הדרושים להצלחת ההשקעה, כגון: משך חיי ההשקעה, מספר נכסים שיירכשו או ייבנו לפורטפוליו, עלות ממוצעת לנכס, עלויות והוצאות סגירה, רכישה ומכירה, חלקה של החברה וחלקם של המשקיעים בהשקעה, וכן חלק חשוב במיוחד – עלויות המימון.

באיזה אחוז תילקח הריבית מהבנק, כלומר – מהו היקף ההלוואה הנדרש לפרויקט ומהי הריבית (עלות הכסף) שיש לשלם לבנק.
המספרים בתוכנית העסקית רגישים במיוחד וכל תזוזה שלהם עשויה להשפיע על רווחיותו של הפרויקט ועל ההחזר למשקיעים בסוף חיי ההשקעה. 

המספרים מספרים

מכאן המתמטיקה די פשוטה – ככל שהחזר הריבית על ההלוואה יהיה נמוך יותר (ההלוואה נלקחה בריבית אטרקטיבית) כך הוצאות העסקה
יהיו נמוכות יותר והרווחיות למשקיעים ולעסקה כולה – גבוהה יותר. ההפך הוא גם נכון, ככל שהוצאות המימון (הריבית) גבוהות יותר,
רווחיות הפרויקט תרד. כמה פשוט, ככה מכריע.

 

בבואנו לבחון אפשרויות מימון לפרויקט נדל"ן, ניתן את הדעת על שני סוגי הריביות הרלוונטיות לנו:

ריבית קבועה – מספר קבוע שילווה אותנו לכל אורך חיי הפרויקט, שלא משתנה. לרוב, מדובר בריבית גבוהה מהמשתנה מכיוון
שהיא מעניקה לנו וודאות גבוהה לגבי עלויות המימון של העסקה. 

ריבית משתנה – אם נבחר בריבית משתנה שתלווה אותנו לאורך חיי הפרויקט, ההחזר החודשי עשוי להשתנות, בצמוד למדד. בישראל מדד הריבית הוא לרוב ריבית הפריים, ובעסקאות נדל"ן בחו"ל הוא לרוב מדד בשם Libor.

את גובה הריבית יקבע הבנק בהתאם לרמת הסיכון של הפרויקט כולו, בהתאם לניסיון החברה שהגישה את הבקשה למימון וכמובן הגורם
המכריע ביותר – יכולת המו"מ והמיקוח של החברה על גובה הריבית.

מונחים שאסור להשאיר בחוץ

גם לכם קרה שבשיחת סלון על השקעתכם בנדל"ן נזרקו לאוויר מושגים שלא ידעתם את פירושם והתביישתם לשאול? אנחנו פה כדי לתת לכם גב. בואו ונכיר קצת מונחים נלווים להשקעת הנדל"ן שלכם: 

Loan to Value – LTV - היחס המקסימלי בין מסגרת הלוואה לבין שווי או עלות הפרויקט. יחס זה נקבע ע"י הבנק אשר לשם קביעת שווי העסקה כולה נעזר בשמאי מטעמו שמבצע הערכת שווי.

הסיכון הפיננסי של הפרויקט כולו עולה ככל שהיחס בין ההלוואה לסך עלויות הפרויקט גבוה יותר. כלומר, הסיכון הפיננסי מושפע מיכולת הפרויקט לשלם חזרה לגוף המממן את מלוא גובה ההלוואה. ככל שהחברה המבצעת את הפרויקט מצליחה להגדיל את שיעור ה- LTV במשא ומתן עם הגוף המממן את הפרויקט  כך סביר שגוף זה ידרוש ריבית גבוהה יותר כיוון שרמת הסיכון הפיננסי גבוהה גם היא. ברוב פרויקטי הנדל"ן הממונפים, ה- LTV המקסימלי יעמוד על שיעור של 70% משווי או מעלות הנכס.

במרבית המקרים ל- LTV השפעה ישירה על התשואה הצפויה על ההון העצמי: ככל שה-LTV גבוה יותר, כך נדרש פחות הון עצמי
(כספי המשקיעים והחברה- סך הגיוס) ולכן התשואה להון צפויה להיות גבוהה יותר.

לוח סילוקין - טבלה המגדירה את החזר ההלוואה מדי חודש עד לפירעון ההלוואה. ההחזר החודשי בנוי מקרן (החזר ההלוואה בלבד)
וריבית ולוח הסילוקין מציג את הפירוט הזה. בנכסים מניבים, ככל שההחזר החודשי גבוה יותר, כך התזרים השוטף הפנוי לחלוקה יהיה נמוך יותר. בפרויקטי ייזום, החזר ההלוואה יתבצע לרוב בהדרגה עם מכירת הפרויקט.

ביטחונות ופיקדונות - כחלק מהסכם ההלוואה, הגוף המלווה דורש לרוב סכום מסוים לרזרבות, לצורך הבטחת תשלומים שוטפים כמו ריבית, מיסים והוצאות שוטפות אחרות. לעיתים, עשויה להיות דרישה חריגה של הבנק להיקף ביטחונות גבוה שעלולה להוריד את התשואה למשקיעים.

 

איך קשורה הריבית על ההלוואה לשנת הקורונה?

אם אתם לא יודעים לענות על השאלה, אתם לא עוקבים אחרינו ברשתות החברתיות או לא קוראים את מגזין ההשקעות החודשי שלנו,
לא פתחתם שום מדיה כלכלית בשנה האחרונה ובאופן כללי כנראה שנחתם מהחלל החיצון. על מנת למזער את השפעות משבר מגפת הקורונה העולמית ולמנוע את קיפאון השוק האמריקאי, הבנק הפדרלי המרכזי הוריד בצורה דרסטית את הריבית במשק והודיע שזהו מצב נתון לשנים הקרובות והריבית צפויה להישאר נמוכה.

הורדת הריבית מניעה את השוק קדימה ומאז ומעולם נמצא קשר ישיר במחקרים בין הורדת הריבית במשק, לצמיחת שוק הנדל"ן.
לאחוזי האבטלה לצורך העניין, השפעה מינורית לחלוטין. מאז הורדת הריבית במשק השקנו מספר פרויקטי השקעה בנדל"ן – ייזום ומניב, עבורם נקלחו הלוואות בריביות אטרקטיביות ביותר אשר יעניקו - כך על פי תחזיות התוכניות העסקיות - רווחים משמעותיים עבור המשקיעים בפרויקטים. 

לסיכום, 

כדי שתהיו בטוחים שהשקעת הנדל"ן שלכם עלתה על דרך המלך, יש צורך לוודא שהגוף המנווט אותה, מנוסה בעסקים מסוג זה. לבחירת ההלוואה הנכונה לפרויקט וסגירת התנאים שלה השפעה משמעותית על רווחיות הפרויקט. לרוב, ככל שתנאי ההלוואה יהיו טובים יותר, התשואה הצפויה תהיה גבוהה יותר. חשוב מאוד לשים לב לגובה הריבית על ההלוואה, לשאול את השאלות הנכונות ולדרוש לראות ולהבין את מלוא התוכנית העסקית של השקעת הנדל"ן שלכם. כך תבטיחו לעצמכם רווחיות מקסימלית מההשקעה שלכם לצד וודאות וביטחון בחסות ליווי של חברה מנוסה המבינה את תנאי השוק ויודעת לדרוש למען הצלחת ההשקעות שלה וכתוצאה מכך – להצלחת משקיעיה. 

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593