על מס ולמה? 

מיסוי נדלן בארצות הברית

 

הכתבה בשיתוף משרד רואי החשבון ויועצי המס שטיינמיץ-עמינח ושות'

 

כל משקיע בנדל"ן, אמריקאי או זר, חייב לדעת ולהכיר בזכויות המיסוי וחובת הדיווח על רווחים או הפסדים מהשקעתו. מדובר על נושא קריטי בניהול נכון ושוטף של תיק ההשקעות. משקיעים מנוסים יודעים לעבוד בצורה חכמה שמונעת הוצאות כספיות מיותרות ובעיקר חוסכת זמן וכאב ראש. כאזרח, (עסק או פרטי) כל אמריקאי מחויב להגיש דו"ח מס שנתי בסוף השנה בה הוא מצהיר על הכנסותיו והוצאותיו. משקיעים נוטים להצהיר על הוצאות רבות כדי להפחית את חבות המס וכך להקטין את תשלום המס. 

תושב ישראל שהשקיע בנכס מניב בארה"ב חייב בהגשת דו"ח מס שנתי גם בארה"ב וגם בישראל. זכות המיסוי הראשונה שייכת לארה"ב כיון שמקור ההכנסה נמצא בארה"ב. אם זאת, קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל וארה"ב, המאפשרת זיכוי בישראל בגין המס ששולם בארה"ב.

בשורות הבאות ננסה להבהיר ככל הניתן ולהסיר את הערפל מהסוגיות המונעות מרוב מהאנשים להתחיל את דרכם בעולם השקעות הנדל"ן: סוגיות המס. 

 

השקעות נדל"ן בארה"ב – השלכות מיסוי, שיעורי המס ודיווח בארה"ב ליחידים

 

על מנת להגיש דו"ח מס אמריקאי יש להגיש בקשה לקבלת מספר זיהוי אמריקאי לצרכי מס – ITIN. בדרך כלל מבקשים את המספר ביחד עם הגשת הדו"ח הראשון, אולם במקרים מסוימים ניתן לבקש את המספר מוקדם יותר, בתחילת ההשקעה. כחלק מהתהליך (חד פעמי), המשקיע צריך להזדהות מול סוכן מורשה עם דרכון מקורי בתוקף. 

מצורפים לעיונכם שיעורי המס בארה"ב לשנת 2021

שיעורי המס בארה"ב בגין הכנסות שכירות נעים בין 10% עד 37%.

הכנסה נטו

שיעור מס

$0 - $9,950

10%

$9,950 - $40,525

12%

$40,525 - $86,351

22%

$86,351 - $164,925

24%

$164,925 - $209,426

32%

$209,426 - $523,600

35%

מעל $523,601

37%

 

סוגי המס בארה"ב:

 

מס פדראלי - מס המוטל על ידי הרשות הפדראלית למיסים בארצות הברית ה-IRS, המקבילה למס הכנסה הישראלי. המס הפדראלי חל על ההכנסות של כל התושבים בארה"ב מכל המדינות ומהווה גם את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר. המס חל על רווחים משכירות ורווח הון ממכירת הנכס גם עבור תושבים זרים (אזרחים ותושבי ישראל).

מס מדינתי - State Tax - בארצות הברית ישנן 50 מדינות. לכל מדינה חוקי מס שונים. ב-9 מדינות אין מיסוי פרט (מיסוי ליחידים) ובחלקם גם לא ממסים חברות, אולם, בשתי מדינות (מתוך ה-9) קיים מיסוי מסוים על השקעות (ריבית ודיבידנד).

המיסוי המדינתי מתווסף למיסוי הפדראלי ונגזר ממיקום הנכס בארצות הברית. לדוגמה, נכס המוחזק על ידי יחיד (שאינו חברה) בפלורידה (FL) לא יהיה חייב במס מדינתי למדינת פלורידה, אך יהיה חייב במס פדראלי על הכנסות שכירות או רווח הון ממכירת הנכס. לעומת זאת, המס במדינת ניו יורק (NY) יכול להגיע לכ-8.9% בנוסף למס הפדראלי.

• במקרה של הפסדים, ניתן לקזז את ההפסדים כנגד ההכנסות שוטפות או להעביר אותם לשנים הבאות, בכפוף לכללי קיזוז בארה"ב ובישראל. 

• בעת מכירת הנכס, יחול מס רווח הון בארה"ב בשיעור שנע בין 0%-20%.  בישראל תהיה השלמה של מס רווח הון עד לרמה של 25%.

• בנוסף לרשות המיסים הפדרלית בארה"ב (IRS), בכל מדינה בארה"ב יש רשות מיסים משלה. דיני המס משתנים ממדינה למדינה, אולם חשוב להדגיש שניתן לקבל זיכוי בישראל גם בגין מס מדינתי ששולם.

 

דוחות ומועדי הגשה ליחידים שאינם אזרחי ארה"ב

 

• יחיד ישראלי שאינו בעל אזרחות אמריקאית או גרין קארד, מגיש דו"ח אישי בטופס 1040NR.

• מועד ההגשה הוא 15 ביוני בשנה העוקבת. ישנה אפשרות לקבל ארכה עד 15 בדצמבר.

• דו"ח אישי מתבסס על מידע מתוך דו"ח השותפות ולכן לא ניתן להכין דו"ח אישי לפני שהשותפות מסיימת את הדו"ח ומחלקת טופס K1 לכל שותף.

 

בכתבה הבאה נבין כיצד ניתן להשתמש בחברה אמריקאית (LLC) או לחלופין בשותפות לטובת אחזקה בנדל"ן בארה"ב ואת המשמעויות הנלוות.

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593