שינוי מגמות שווקי הנדלן בעקבות משבר הקורונה

משבר הקורונה חידד מגמה בשווקי הנדל"ן המניב ברחבי העולם: לא עוד הקמת מגדל משרדים או מרכזים מסחריים ופתיחתם לשוכרים מכל הענפים, אלא התמקדות בתחומים וענפים ספציפיים ובשנים האחרונות - ניהול של הפעילות התפעולית, של הנדל"ן, בנכס.

חברות הנדל"ן הגדולות בעולם ובישראל הגיעו למסקנה המתבקשת שהתלות בהצלחתם העסקית של השוכרים, לצד אופיים הייחודי של
בני דור ה - Y שלא לעבוד במשרד הקונסרבטיבי, מחלישים את יכולתן לייצר שכר דירה גבוה ובעיקר קבוע למשך שנים רבות. כידוע, ככל שהתחזקה
מגמת הרכישות און ליין, בלטה חולשתן ההולכת וגדלה של רשתות הקמעונאות ובראשן האופנה והביגוד, מול אתרי הרכישות המקוונים. 

 

שינויים במודלים עסקיים בנדל"ן

 

המודל העסקי ששלט בנדל"ן המסחרי במשך עשרות שנים החל מתפורר מול עיניהם של יזמי הנדל"ן, כאשר התהליך צבר
תאוצה בעקבות הקורנה. בכל רחבי העולם המערבי גילו חברות שניתן לקבל תוצרים מצוינים מעובדיהן, בעודם עובדים מביתם.

לא נתייחס במאמר זה להשפעות הסוציאליות ולריחוק החברתי, אלא רק להיבטים הכלכליים הנובעים מתהליך זה. 

 

ניתן להצביע על מספר מגמות שראינו בשנים האחרונות: מפעילות הקניונים בישראל המקימות או חוברות לרשתות אופנה בינלאומיות
ומייצגות אותן בארץ, כמו ווייקיקי הטורקית (LC Waikiki) וחברת מליסרון המנהלת את רשת קניוני עופר
ורשת J.C Penney שפשטה רגל ונרכשה ע"י קבוצת Brookfield Property Partners and Simon Property  –
חברת נדל"ן מסחרי אמריקאית, הנחשבת מפעילת הקניונים הגדולה ביותר בארה"ב.

הקמתן של עוד ועוד רשתות משרדים סטייל We-Work ו-Regus, המאפשרות לכל שוכר, קטן כגדול, התאמה מלאה לצרכיו
בשלבים השונים של חייו העסקיים וגל פשיטות רגל של הקמעונאיות הגדולות בארה"ב השנה, הנרכשות ע"י חברות נדל"ן
המעוניינות להפעילן בעצמן. 

 

בחינת מגמות בשוק הרפואה

מגמות בשוק הנדלן הרפואי- צילום של סטטוסקופ על גיליון רפואי

כעת ניגש לבחון את המגמות בשוק הרפואה. כולנו חווים את הקשיים שבקבלת שירות טוב, איכותי וזמין בבתי החולים
ובקופות החולים. הרפואה הציבורית בכל העולם המערבי הולכת ונסוגה מכיסוי מלא לכל צרכינו. תוחלת החיים עולה,
איכות החיים עולה. טיפולים מונעים ומאריכי חיים הולכים ותופסים מקום. הציבור במערב למד שהוא יכול וזכאי
לקבל שירות ברמה הגבוהה ביותר ולפתור צרכים שאינם 'דחופים' בהכרח אלא גם כאלו המשפיעים על אורך חייו,
איכות חייו ונראותו.

 

כך רופאים שעובדים בבתי החולים הולכים ומרחיבים את פעילותם העצמאית. חולשת הרפואה הציבורית ובעיקר העובדה
שמרבית בתי החולים הציבוריים מתמקדים בניתוחי החובה בעוד שכל הכירורגיה האמבולטורית, הופכת למרכז רווח פרטי
של אלפי הרופאים המנתחים, הכירורגים. רופאים אלו מתפרנסים משלושה מקורות הכנסה עיקריים:
בית החולים או קופת החולים, יעוץ פרטי וניתוחים. 

 

עד כה מדובר ב - Old News, תופעה עסקית קיימת שבבירור תתחזק בשנים הקרובות.
גם הפתרון ידוע: בתי רופאים קמו בכל רחבי העולם והרופא שכר או רכש קליניקה, העסיק מזכירה, מחשוב,
מערכות זימון תורים, חיבורים לקופות החולים ולחברות הביטוח ועסק בשיווק של עצמו. ובמילים אחרות, הפך למעסיק,
לאיש עסקים. זמנו ובעיקר יכולותיו התחלקו לצערו והכנסותיו נפגעו. 

 

וכך נולד הפתרון העסקי

 

מנכ"ל של חברת נדל"ן מסחרי ידועה אמר לכותב המאמר לאחרונה: "אני מעדיף לנהל את הנדל"ן בעצמי ולהרוויח
15% - 12% בשנה, מאשר להשכירו ב - 6% ולהיות נתון לפגעי השוכר".

מצד אחד, חברות הנדל"ן מחפשות עוגנים בצורת שוכרים חזקים ויציבים, שלא נפגעים או תלויים במגמות כלכליות ובאופנות.
מצד שני, הקמת בתי רופאים הממוקדים בהשכרת קליניקה המותאמת בדיוק לזמני העבודה של הרופא מחוץ לבית החולים
ובשטח המתחם, מכונים פרטיים המחליפים את המכונים הבלתי זמינים ברפואה הציבורית ומספקים מענה לכל הצרכים
שהרפואה הציבורית איננה יכולה או רוצה לספק. 
מערך כזה של נדל"ן מניב 'חכם', יכול לייצר תשואה כפולה ואף משולשת מזו של נדל"ן פשוט להשכרה. 

 

מאידך כמובן, רמת המורכבות התפעולית עלתה לאין שיעור. חברת הנדל"ן צריכה כעת להקים שדרת ניהול שלמה,
לעסוק בשיווק, מכירות, תחזוקה שוטפת, הנהלת חשבונות, חוזים, עיריות, רשויות ועוד. 

התבוננות בדו"חותיהן הכספיים של מספר חברות העוסקות בתחומים אלו ברחבי העולם מדגישים את הקונפליקט
ואת ההזדמנות. 

 

בבורסות בצפון אמריקה נסחרות מס' חברות העוסקות בהפעלת בתי רופאים כחלק מפעילות הנדל"ן שבהן.
ההכנסות מהפעלת המרכזים הרפואיים עלו באופן משמעותי עם תחילת הפעלת המרפאה.
כמובן שהוצאות התפעול גם הן עלו באופן ניכר, אך לחלקן רווח תפעולי גבוה בהרבה מזה שהיה מתקבל לו היו עוסקות
בשכירות בלבד.

 

אגב, מכפילי הרווח התפעולי בהם הן נסחרות, עלו משמעותית לאחרונה ובחלק מהבורסות מדובר במכפילים דו ספרתיים
משמעותיים, המעידים על הערך המוסף שמשקיעים רואים בפעילויות כאלו. העמקה בדו"חות אלה, מגלה שככל שהחברות
השכילו לגוון בשירותים, לייצר מרכזי רווח באמצעות דיסציפלינות רפואיות או פרא – רפואיות, לצד הקליניקות לרופאים,
כך עלתה רווחיותן והתנודתיות בהכנסות קטנה באופן משמעותי. 

 

במונחים מקצועיים ניתן לראות שהתשואה גבוהה, סטיית התקן נמוכה יחסית ומדדי ההשוואה של תשואה/סיכון נחשבים
גבוהים ואיכותיים. 

 

סיכום דבר

 

לסיכום, המגמה של הפעלת 'נדל"ן חכם' תלך ותגבר במס' תחומים וללא ספק בענפים שנחשבים ממוגני משבר,
ענפים עמידים לתנודתיות ובראשם אלו הנהנים ממשברים, כגון ענף הרפואה. 

*חשוב לציין שאין לראות במאמר זה הצעה או המלצה להשקעה אלא בחינה בלבד של מגמה ההולכת ותופסת תאוצה
בשווקי הנדל"ן המסחרי המניב.  

 

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593