נדל"ן מעוקל-השקעה נבונה או מסוכנת?

נדלן מעוקל- השקעה בנכס מעוקל בבעלות בנק הקרקעות בארהב

צירוף נסיבות ייחודי הביא לכך שניתן לאתר כיום בשוק הנדל''ן האמריקאי נכסים מעוקלים המוצעים למכירה במחירים אטרקטיביים במיוחד. נכסים שלא נמצאים להם קונים מועברים לידי בנק הקרקעות, שמטרתו מניעת התדרדרות של אזורים בהם קיים מספר גבוה של נכסים מעוקלים ונטושים לאזורים מוזנחים פגועי פשע ועוני. בנק הקרקעות מציע נכסים אלו למכירה במחירים מוזלים, לעתים אף נמסרים הנכסים ללא עלות, מתוך כוונה לאפשר התחדשות וצמיחה לאותם אזורים. על פניו נראה שמדובר בהזדמנות פז לכל משקיע, יחד עם זאת, מורכבותו של שוק הנדל''ן האמריקאי והריחוק הגיאוגרפי שלו מישראל מכתיבים נקיטת אמצעי זהירות ובחינה מדוקדקת של פרטי הנכס, כדי לוודא שמדובר בביצת זהב ולא בחתול בשק. כיצד תבחינו בין נכס שיגרום לכם הפסדים, ובין נכס שהשקעה בו תהיה משתלמת ותפיק לכם תשואה נאה בטווח זמן קצר?

 

בנק קרקעות -  Land Bank

 

בכל עיר ומדינה בארצות הברית קיים בנק קרקעות, שתפקידו לשמור על חזות העיר, ולדאוג לכך ששכונות בהן קיים ריכוז גבוה של בתים נטושים לא יהפכו למוקדי עוני ופשיעה. נכסים נטושים שעוקלו על ידי הבנקים ולא נמצאו להם קונים, מועברים לאחריותו של בנק הקרקעות הרלוונטי לפי אזורים. Land Banks הם ישויות משפטיות, ומטרתם לשמור על חזות הערים, למנוע הפיכת שכונות נטושות לסלאמס (שכונות עוני), ולהשיב לחיים בתים נטושים שעוקלו בשל אי עמידה בתשלומי מיסים, משכנתאות וכן הלאה. ברוב המקרים בנק הקרקעות הוא מוסד ללא מטרות רווח, לכן יש מקרים בהם הנכסים נמסרים בחינם, בתקווה שהבעלים החדשים יהפכו אותם לנכסים חיים ומטופחים. נכסי נדל''ן מעוקל שאינם מצליחים להימכר לאחר תקופה מוגדרת נהרסים והקרקע מוצעת למכירה. 

 

רכישת נדל''ן מעוקל דרך בנק הקרקעות

 

תהליך הרכישה מבנק הקרקעות עשוי להשתנות ממדינה למדינה. על פי רוב  ניתן להיכנס לאתר של בנק הקרקעות באזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הנכס, ולבחור את הנכס המיועד לפי תמונות המפורסמות באתר. ניתן לתאם ביקור באתר, או להיעזר לשם כך במתווך מקומי או באיש נדל''ן ישראלי הנמצא בארה''ב. באתרים של בנק הקרקעות מצורפים לכל נכס תיאור ופרטים של הנכס, שיעזרו לכם להחליט אם הרכישה כדאית. בין השאר מצוינים מספר החדרים ושטחו של הנכס, שנת הבנייה והערכה של עלויות השיפוץ. הערכת מחיר הנכס כוללת תיאור מפורט של השיפוץ הדרוש, והערכת שמאי של שווי הנכס, כך שרוכשים פוטנציאליים יכולים להשוות את הנכס לנכסים דומים באיזור.

 

בתים נטושים ובתים המיועדים להריסה

 

נכסים שעוקלו בשל אי עמידה בתשלומים, אולם לא נמצא להם קונה לאורך זמן הופכים לבתים נטושים, ועוברים לאחריות בנק הקרקעות. שכונות בהן נמצאים נכסים נטושים רבים, עומדות בפני סכנה של הפיכתן למוקדי עוני ופשיעה. ריבוי נכסים נטושים בשכונה או עיר, מאיים לפגוע באיכות החיים של התושבים. כדי למנוע תהליכי התדרדרות שיפגעו בשכונה ובעיר, נכס שעובר לרשות בנק הקרקעות ועדיין לא מצליח להימכר, מיועד להריסה. לאחר שנכס נטוש מיועד להריסה, ניתנת ארכה של 45 ימים, אשר אם עד תומה לא ימצאו קונים לנכס, הנכס ייהרס והקרקע תימכר. למי שמחפש עסקאות משתלמות במיוחד, מומלץ לבחון אופציה של רכישת נכס לפני הריסה.

 

זהירות מוקשים

 

עד כאן, רכישת נכס מעוקל נשמעת מפתה, אולם חשוב לזכור שיש הרבה בורות בהם יכול משקיע להוט ליפול בעסקאות אלו, ולפני רכישה יש לבצע בחינת השקעה בנדל''ן מסוג זה. לפני שרוכשים נכס מעוקל, חשוב לוודא שהנכס חופשי מחובות ושעבודים ולבחון היטב את מצבו הפיזי של הנכס. חשוב לקחת בחשבון את ההוצאות של שיפוץ הנכס והבאתו למצב ראוי למגורים. כמו כן, יש לזכור שנכס שאינו מושכר אינו מכניס לבעליו כסף, אלא להיפך. בעל הנכס נדרש לשלם ארנונה גם כשהנכס עומד ריק ונכס שעומד נטוש ואינו מתוחזק כראוי עובר תהליכי בלייה המורידים את ערכו. כדי להימנע ממצב בו אתם בעליו של נכס כזה, יש לבחון את המצב הדמוגרפי בשכונה ובעיר בה נמצא הנכס, ולוודא שמדובר באזור צומח ומתפתח, המושך אליו אוכלוסייה איכותית, או עתיד להיות כזה על פי תכניות פיתוח של העירייה. סוגיה נוספת שעליכם לתת דעתכם אליה היא ניהול הנכס. כיוון שהנכס נמצא בארצות הברית ואתם בישראל, עליכם למצוא חברה או אדם שאתם יכולים לדעת שינהלו עבורכם את הנכס במקצועיות, אמינות ושקיפות. ככלל, ניתן להימנע ממוקשים אלו כאשר מבצעים את הרכישה באמצעות חברת נדל''ן המתמחה בנכסים בארצות הברית ומקיימת קשרי עבודה עם גורמי נדל''ן מקומיים, שמלווים את הליך הרכישה, התחזוקה והניהול של הנכס.

 

רכישה מושכלת

 

התשובה לשאלה בה פתחנו - האם רכישת נכס מעוקל בארה''ב היא השקעה נבונה או מסוכנת, אינה חד משמעית והיא תלויה באופן בו תבצעו את הרכישה. רוכש עצמאי חייב לבצע בדיקות מקיפות של מצבו המשפטי של הנכס, מצבו הפיזי, עלויות השיפוץ הצפויות ומגמות נדל''ניות ודמוגרפיות באיזור. כמו כן על הרוכש להתקשר עם גורם מקומי שינהל עבורו את השיפוץ של הנכס, ואת תחזוקתו השוטפת לאחר השיפוץ. דרך בטוחה וקלה יותר להשקעה מוצלחת בנכס מעוקל היא לבצעה באמצעות חברת נדל''ן אמינה ומקצועית, שמבצעת את כל הבדיקות הנדרשות לפני הרכישה, דואגת לכל ענייני הניירת והבירוקרטיה ומטפלת עבורכם בשיפוץ, ניהול ותחזוקת הנכס.

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593