סיווגים של נכסי מגורים בארצות הברית

מאת: לירן לוי, אנליסט ומנהל השקעות

נלקח מאתר: http://www.crefcoa.com/property-classifications.html

 

שוק הנדל"ן האמריקאי רווי הזדמנויות עסקיות רבות למחפשים, אך יחד עם זאת מהווה שוק מסוכן מאוד עבור משקיעים שאינם בקיאים בסיווגי הנכסים
הקיימים בשוק הנדל"ן האמריקאי. במאמר זה ננסה לשפוך אור על הנושא ולנסות לסייע, אפילו על קצה המזלג, למשקיעי הנדל"ן – מתחילים כמתקדמים. 

בשוק ההון חברות דירוג אשראי כגון Fitch,S&P וכו', מדרגות חברות ומדינות בהתאם לשיעורי המינוף וסיכונים כלכליים מקומיים ופנימיים.
שוק הנדל"ן אינו משוכלל כמו שוק ההון אך עדיין ניתן בעזרת שמאים, בנקים ואנשי נדל"ן לדרג את סוגי הנכסים הקיימים, ע"פ רמות הסיכון
הכרוכות בהשקעה בהם. 

נהוג לדרג ולסווג את הנכסים באמצעות אותיות ה-ABC, מסיווג A שנחשב לנכס היקר והבטוח ביותר שיניב את התשואה הסולידית ביותר,
עד לרמה D, שנחשב לנכס הזול ביותר ועשוי להניב את התשואה הגבוהה ביותר. משקיעים מתוחכמים נוהגים להבדיל בעת דירוג הנכס
בין מיקומו למצבו הפיזי או גילו הכרונולוגי/אפקטיבי של הנכס. 

לדוגמה: במידה ויוקם בבית שאן הממוקמת בישראל בניין המתאים בסטנדרטים שלו לצפון תל אביב, לא יהיה ניתן להחזיר את כספי ההשקעה הראשונית בנכס,
כיוון שהבנייה נעשתה בסטנדרט גבוה מידי ביחס לאזור ויכולת התשלום של הקונים הפוטנציאלים מוגבלת. לתופעה זאת קוראים השבחת יתר.

כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן האמריקאי המצב מורכב בהרבה. פעמים רבות המרחק בין אזור טוב לאזור המאופיין בפשיעה ואבטלה קטן מאוד.
עבור המשקיע הישראלי הבוחן השקעה עצמאית "בשלט רחוק" או אפילו מגיע לביקור בזק של מספר ימים אין את האמצעים להבחין האם מדובר
בהזדמנות או עסקת שוק רגילה המשווקת עבורו כהזדמנות במחיר הגבוה ממחיר השוק. לשם כך יש צורך לפנות למומחי נדל"ן מקומיים.

בנוסף, יש לציין כי בגלל גודלו של השוק האמריקאי שוכרים נוטים לעבור דירה פעמים רבות. הממוצע ההיסטורי מראה כי 50% משוכרי הדירות
מתחלפים כל שנה. כמובן ששיעור הדיירים העוברים מנכס לנכס משתנה בהתאם למאפייני כל אזור. ככל שרמת הנכס עולה, כך אחוז התחלופה נמוך יותר.
בנוסף, בזכות גודלו של שוק העבודה האמריקאי והמרחקים הגאוגרפים בין ערים, רמת התחלפוה יחסית גבוהה. הטבלה למטה מציגה את
שיעור חידושי השכירות במטרופוליטניים שונים בארה"ב.   

 

שכירות במטרופולינים

ניתן להבחין כי מטרופולין דטרויט שחברת ספיר ברנובסקי פיתחה בו מיומנות יוצאת דופן, יחד עם השותף המקומיGarner Properties & Management ,
ממוקם במקום הרביעי.

ניתן לראות כי רמת הבעלות בארה"ב במהלך העידן הגלובאלי (שנת 1990) נעה בין 69%-64%, כלומר למעלה ממאה מיליון אמריקאים
מתגוררים בשכירות. 

 

סיווגי הנכסים ומאפייניהם 

Class A: 

מאפיינים פיזיים 

• נכס שניבנה בעשרת השנים האחרונות או עבר שיפוץ משמעותי, שהביאו למצב פיזי הדומה לנכס חדש. לדוגמה מבנה לשימור במרכזי ערים
יכול להיחשב קלאס A למרות שנבנה לפני עשרות שנים.

• בנייה ושימוש בחומרים הנחשבים לסטנדרט גבוה ורמת גימור גבוהה מהממוצע.

• ממוקם בלוקיישן מרכזי, קרוב למרכזי תחבורה או צירי תחבורה ראשיים.

מאפיינים כלכליים

• ניתן לקבל הלוואות עבור רכישת הנכס בתנאים נוחים וריביות נמוכות. בין היתר מרכיב החלק של הריבית הקבועה בהלוואה גבוה
ושיעור המימון (LTV) של בנק קונבנציונאלי עומד על 80%.

• שיעור ההיוון הנהוג בנכסים אלה (Market Capitalization) הוא בין 6%-4%.

• אחוז התחלופה של דיירים המתגוררים בנכסים מסוג זה בממוצע הוא עד 30% שנתי.

Class B:

מאפיינים פיזיים 

• נכס שניבנה במהלך 20 השנים האחרונות.

• הבנייה ורמת הגימור של הנכס יותר נמוכות מנכס הנחשב לקלאס A.

• ממוקם בלוקישן טוב, אך לא נחשב לפריים לוקיישן. לדוגמה: נכסים אלו יהיו בקרבת היציאות לכבישים המהירים אך לא יהיו ממוקמים
על צירי התנועה המרכזיים.

מאפיינים כלכליים

• יש פחות אופציות מימון והריביות יותר יקרות מאשר נכסים מקלאס A. 

• ניתן לקבל הלוואת בלון אמריקאית בריבית קבועה למשך 5 שנים.

• שיעור המימון מבנק קונבנציונאלי מגיע ל-75% (LTV).

• שיעור ההיוון הנהוג בנכסים אלה (Market Capitalization) הוא בין 8%-6%.

• אחוז התחלופה של דיירים המתגוררים בנכסים מסוג זה בממוצע הוא עד 40% שנתי.

Class C:

מאפיינים פיזיים 

• נכס שניבנה במהלך 35 השנים האחרונות.

• הבנייה מאופיינת ברמת גימור נמוך והנכס זקוק לשיפוץ מסיבי. 

• המיקום פחות טוב באופן משמעותי. האזור מאופיין בפשיעה ואחוז אבטלה גבוה. יש סיכון להשבחת יתר מבחינת הבנייה שתגרום
להפסד כלכלי למשקיע.

 

מאפיינים כלכליים

• אופציות המימון מוגבלות.

• הריביות גבוהות בין 2%-1% מנכסים מקלאס A ו-B.

• קושי בקבלת מימון בנקאי. בנקים אמריקאים לא נוהגים לתת מימון לנכסים מתחת לשווי של 60,000$. לכן שוויים של נכסים מסוג זה
עולה פחות בעת פריחה כלכלית ומאבד את שוויו בעת משבר כאשר הדייר מהמעמד הנחות גם כך מאבד את מקום עבודתו ולא יכול לעמוד בדמי השכירות.

• אחוז התחלופה של דיירים המתגוררים בנכסים מסוג זה בממוצע הוא בין 70%-60% שנתי.

 

להלן מספר דוגמאות להמחשת ההבדלים אשר הולכים וגדלים בין סוגי הנכסים:

מחירי השכירות המוצעת

 

מחירי השכירות המוצעת

 

ניתן להבחין כי מחירי הבתים המוצעים לשכירות מסוג קלאס A עולים בקצב מהיר יותר מהסיווגים הנמוכים יותר.

עלייה במחירי שכירויות

עליה במחירי שכירויות 

שיעור עליית מחירי השכירות הקיימים גבוה יותר בנכסים המשתייכים לקלאס A.

שיעור הנכסים הלא מאוכלסים

 שיעור הנכסים הלא מאוכלסים

אחוז היחידות הריקות מקלאס A נמוך משמעותית מיחידות אחרות. ניתן להבחין כי בשנים האחרונות מגמה זו תופסת תאוצה, כאשר אחוז הבתים
הריקים מקלאס C הולך וגדל לעומת אחוז הבתים מקלאס A שפוחת.

 

בסופו של דבר,

השקעה בשוק הנדל"ן היא עולם ומלואו, חשוב להבין שוק זה לעומק לפני שקופצים ראש פנימה. בעולם של מחירי דיור עולים, קשה יותר ויותר
למצוא עסקאות המניבות תשואה ובעלות פוטנציאל השבחה. איתור פורטפוליו בעל פוטנציאל רווח נאה למשקיע הוא משימה לא קלה ודורשת הבנה
וידע שלא לכל אחד יש. עסקה יכולה להיראות אטרקטיבית, אך ישנה חשיבות לניתוח מעמיק שלה, כמו גם היכרות עם השוק המקומי שכן משקיע
ללא ידע מקדים, עשוי לעשות טעויות בהערכת הנכסים. לשם כך עומלת מחלקת אנליזה לאיתור וניתוח נכסים אלה, המרכיבים פורטפוליו שעתיד להניב רווחים למשקיעיו.

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593