אז מה היה לנו השנה

מאת: גולן ספיר, מנכ"ל

סיכום שנת 2020 ותחזיות לשנת 2021

לקראת סיומה של אחת השנים המאתגרות בהיסטוריה האנושית, כבכל עסק המתכנן את צעדיו בקפידה לשנים רבות, עלינו לסכם
את תוצאות השנה שחלפה וכמובן לספק הנחות לגבי השנה הבאה.

חברה עסקית המתמחה בנדל"ן צריכה לפעול תחת הנחות ברורות שיספקו לה שקיפות וראייה צלולה בשוק בו היא פועלת.

שנת 2020 הפכה לכאורה כל מה שידענו לפני כן. מדוע לכאורה? מאחר וגם בשנה 'משוגעת' כזו ניתן היה לזהות כיוונים ונקודות
תמיכה ברורות שאפשרו לנווט בתוך ערפל הקרב.

בכל ניתוח תוצאות המאקרו של שנה ועל פיהן כתיבת תחזיות לשנה באה יש להתמקד בנושאים המרכזיים:

• ריבית

• צמיחה

• אינפלציה

• תעסוקה ואבטלה

• שווקי ההון והאג"ח

 

בשנה כזו וודאי שהעוסקים בנדל"ן חייבים להוסיף את הנושאים הבאים:

• כמות הבתים המוצעים בשוק

• תנועת האוכלוסייה מבחינה גאוגרפית ודמוגרפית

• התחלות בנייה

• אחוזי השכירות / בתים פנויים וזמן שהנכס עומד להשכרה ולמכירה (Pending)

• פיגור בהלוואות בדגש על משכנתאות

• מחיר הבתים

כעת ננתח את הנתונים ואת הקשרים ביניהם
ונחטא בניסיון לחזות אותן ל- 2021:

ריבית

ניתוח כיוון הריבית הינו הקל והברור ביותר. לא משנה מה הייתה רמת הריבית אליה איזשהו משק הגיע לקראת שנת 2020, הרי שמיד
עם תחילת הקורונה, איפסו כל הבנקים המרכזיים בעולם את הריבית, מביאים אותה לרמה בה מחד, לא כדאי להשאיר כספים באגרות חוב
ופיקדונות ומאידך, תשואות המשכנתאות, ההלוואות למיניהן שכמובן נגזרות מתשואות האג"ח והריביות, הינן מאד נמוכות ומעודדות
לקיחת הלוואות להשקעה בעסקים ומשכנתאות להשקעות בנדל"ן.

תשואת אגרות החוב האמריקאיות ל - 10 שנים הקובעת את ריבית המשכנתאות – נמוכה באופן היסטורי

תשואת אגרות החוב האמריקאיות ל - 10 שנים הקובעת את ריבית המשכנתאות – נמוכה באופן היסטורי

 

שוק ההון

ביטוי חד לכך ראינו בשווקי המניות. כאשר מלבד בטן קטנה בחודשים מרץ – אפריל, הנזילות העצומה בשווקים אפשרה לשווקי המניות
להמשיך ולעלות. אגב יותר בארה"ב, בדגש על חברות ההיי – טק והתקשורת הידועות ופחות בישראל. בישראל ראינו ירידות חדות
שהתמתנו בסוף השנה, כמעט בכל האפיקים, כולל הבנקים וחברות הנדל"ן.

 

בהקשר של הריבית, מעניין להשוות הנחה זו להנחה שלנו בתום שנת 2019. בכיוון הריבית בהחלט פגענו בהערכה ומאידך, את
קצב הירידה המואץ, קשה היה לצפות.

מכאן נקפוץ לנושאים ברשימה השנייה, בתחום הנדל"ן, המושפעים באופן מיידי מהריבית.

 

מחירי הבתים ותנועה גאוגרפית ודמוגרפית:

 

מאז מרץ 2020 ראינו מאות אלפי אמריקאים עוזבים את מרכזי הערים, מוכות הקורונה, האבטלה, ההפגנות והפשע ומחפשים מגורים
בבעלות או בשכירות בסברבס, בפרברים. כמות עצומה של משכנתאות שנלקחה בשנת 2020 יצרה בידול מאד מעניין. מורגשת מגמה ברורה
של ביקוש למשכנתאות להלוואות בשוק הבתים הפרטיים, ה - SFR. מגמה זו צפוייה להימשך בשנים הקרובות, אך לא בקצב של שנת 2020.

 

ככל שעסקים במרכזי הערים יחזרו להעסיק ולהפעיל את המשרדים כבשגרה ופחות מהבית, תחל האוכלוסייה האמריקאית לשוב ולחפש מגורים
בסביבות מקומות עבודה אלו. החיים העירוניים התוססים שבני דור ה - X וה - Y כל כך אוהבים, על בתי הקפה, מתחמי העבודה השיתופית,
השדרות והשווקים תלויים לגמרי בתהליך מיגורה של הקורונה.

 

להערכתנו, בשנת 2021 נמשיך לראות תנועות גאוגרפיות אלו ומחירי הבתים הפרטיים צפויים להמשיך לעלות, אך בקצבים ממותנים וחד ספרתיים.

 

מדד קייס – שילר ל - 20 הערים הגדולות בארה

מדד קייס – שילר ל - 20 הערים הגדולות בארה"ב. עולה גם ב - 2020

 

צמיחה ואינפלציה

צמיחה ואינפלציה הינן סוגיות שנמצאות בפולמוס בין כלכלנים ברחבי העולם. ננסה לפשט: כאשר כלכלה נכנסת למיתון, נוהג הבנק המרכזי
במדיניות של הרחבה מוניטרית. דהיינו, הורדת ריבית ואף תמיכה בשוק האג"ח. רכישת אגרות חוב ממשלתיות או של חברות (קונצרניות)
בכדי לספק נזילות לשווקים וכך להוציא בכוח אנשים ועסקים לפעילות עסקית ענפה.

 

בעבר, כמויות כה גדולות של כסף הביאו להתפתחות מהירה של אינפלציה. זה תמיד היה החשש הקמאי, הגדול ביותר של בנקים מרכזיים וממשלות.
עליות מחירים חדות שמתורגמות לקריסה של משקי הבית ואיתן של הבנקים וכל המערכת הפיננסית. מאידך ואפילו להיפך, אנו שומעים
כלכלנים שטוענים שהמצב יביא לדיפלציה - ירידה חדה של מחירים ובראשם מחירי הסחורות והנדל"ן.

הבנק האמריקאי המרכזי הציב את האבטלה והחזרה לצמיחה בראש סדר העדיפות. היסטורית, בנק עירני ומודע לסביבתו ייטיב לטפל
ולהתמודד עם בעיות כאלו.

 

על כן אנו מניחים שדיפלציה לא נראה בשנים הקרובות ואם כבר נראה אינפלציה קלה. כזו שלא תאלץ בנקים מרכזיים להעלות ריבית.
רמזים לכך פיזר נגיד הפד לאחרונה. נראה שגם עם רמת אינפלציה של מעל ל - 3% נוכל להסתדר וממילא המסחר הגלובלי, האינטרנט,
היכולת לבצע שיפט (Shift) מהיר ולייצר במקומות זולים יותר, מונעים מהשתוללות מחירים ונראה שאינפלציה איננה סיכון שנראה
בשנים הקרובות, כך שנוצר קשר בין מחירי הבתים לקיטון באבטלה.

ככל שהאבטלה תלך ותקטן, כיעד עיקרי כאמור של המימשל והבנק המרכזי, כך ימשיכו מחירי הבתים לטפס. זמן העמידה של נכס למכירה
או להשכרה יהיה קצר מאד.

בגרף הבא ניתן לראות כיצד כמות החוזים לבתים הלכה ועלתה מאז התפרצות המשבר ולמעשה מלבד מרץ – אפריל 2020 הייתה בעלייה כל הזמן:

כמות החוזים לבתים בשנת 2020

 

לאור הגידול בביקושים שסקירה זו חוזה, מעניין לראות כיצד הפתרון, מלבד כמובן עליית מחירים, יכול לבוא לידי ביטוי בגידול בהתחלות בנייה.

שימו לב לגרף זה, המראה בבירור, שהמגמה של התחלות בנייה נמצאת בעלייה וחברות הנדל"ן בארה"ב מתחילות בחודשים האחרונים
לנסות לסגור את הפער הענק בין ההיצע לביקוש.

התחלות בניה בשוק הנדלן האמריקאי

 

 

נתון זה מסתדר עם הערכתנו שפורסמה בסוף שנת 2019 לקראת שנת 2020. חזינו שתנאי השוק יעודדו גידול בהתחלות בנייה.
כמובן שלא יכולנו לצפות את העצמה, אך גם כאן חזינו היטב את המגמה הנראית באיור מעלה.

 

להערכתנו, במידה ואכן המשק לא ייכנס לדיפלציה, תהליך זה צפוי להמשך בשנים הקרובות. בצלילה לעומק הנתונים, הרי שכפי שהערכנו
בשנה שעברה, הספציפיקציה בבנייה תמשיך להתחדד ואנו מעריכים שלמרות השיפור בענפי הקמעונאות, לא ייבנו מרכזים מסחריים מחד,
אך עליית פעילות הקניות והרכישות באינטרנט בהחלט תעצים את הביקושים למחסנים ומתחמי אחסון ונראה גידול בבנייתם.

המשך הזדקנות האוכלוסייה, הבדידות כתוצאה מהקורונה והמחלה שהכתה בבתי האבות הגדולים, תביא להקמת עוד מתחמי דיור מוגן
בבתים פרטיים ולא במבנים גדולים (Nursing Homes). זו מגמה שאנו עוקבים אחריה ואף אימצנו בשלהי 2019 ולאורך 2020
כרכיב מרכזי בתוכניות העבודה של החברה לשנים הבאות.

 

בערים הגדולות תהייה התאוששות ככל הנראה החל מאמצע – סוף 2021. אנו מעריכים שערים שהיו מאד מרכזיות, לדוגמא, ניו יורק,
תשובנה לאטרקטיביות ואנו פחות נוטים לאמץ תרחישים של שינויים טקטוניים ובלתי הפיכים במבנה המגורים והעבודה של האמריקאים.
ניו יורק חוותה משברי נדל"ן לא מעט פעמים במאה השנים האחרונות והיא תמיד ידעה לצאת מהם מחוזקת.

 

לסיכום, אנו מסייגים את הערכה זו לנוכח מצב של אובדן שליטה בהתפרצות הקורונה ונגזרותיה, אינפלציה בלתי נשלטת או דיפלציה עמוקה,
לאירועים אלו רמת סבירות נמוכה.

 

ברמת סבירות בינונית – גבוהה

הערכתנו מתבססת על יציאה ממשבר הקורונה בזכות החיסונים החל מאמצע 2021 והיא כוללת: שמירה על רמות ריבית נמוכות מאד
והרחבות כמותיות מצד הבנקים המרכזיים בכל העולם המערבי, אינפלציה בשליטה, שוק הון עתיר נזילות, אי העלאות מיסים, צמיחה
משתפרת ואבטלה קטנה, לצד שיפור במכירות הקמעונאיות.

מכאן המשך עליות מחירים בשוק הנדל"ן, עלייה קלה בשכר הדירה, שניהם ככל הנראה ברמה נמוכה מזו שהייתה ב - 2020,

היצע נמוך של בתים פרטיים לצד עלייה בהתחלות הבנייה בחלוקה למגזרים, בדגש על מגזר הבתים הפרטיים, ה - Single family residences.

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593