מהו פירבור?

פירבור הוא מונח אמיתי

המגמה המעניינת ביותר בה זכינו לצפות מאז תחילת משבר מגפת הקורונה, שהחלה תוקפת את העולם
בתחילת חודש מרץ השנה: הפירבור. 

מה הוא בעצם פירבור ומה הקשר שלו למחירי הבתים בארה"ב, שהרקיעו שחקים החודש? בכתבה הבאה.

 

ההפתעות של שנת 2020

שנת 2020 הביאה איתה הרבה הפתעות, טובות יותר ופחות. במרץ השנה, לא היה ניתן לחשוב שזו תהיה השנה בה ישברו שיאי מכירות הבתים הפרטיים, 

מספרים בהם נתקלנו בפעם האחרונה ב-2006. כשהעשן התפוגג מעל משבר מגפת הקורונה, האמריקאים התחילו להבין שנפלה בחלקם הזדמנות שאסור לפספס. 

מספר הבתים הפרטיים הנמכרים בחודש בארצות הברית מטפס מאז חודש יולי, אבל בחודש ספטמבר האחרון חצה את קו המיליון יחידות הנמכרות בחודש אחד. 

את המספר הזה ראינו לאחרונה לפני 14 שנים, ב-2006. התחזית לכמות המכירות אגב, הייתה נמוכה משמעותית. אז מה קורה פה בעצם? 

מה הוא התהליך אותו חווה ארה"ב בחודשים האחרונים?

 

תחילת שנת 2020 והשלכותיה

נתחיל במספרים: שנת 2020 החלה במשבר קשה – עם הגילוי על ההתפרצות הבלתי נשלטת של נגיף הקורונה נרשמו נפילות קשות ומשמעותיות בשוק ההון. 

בו זמנית, מדינות רבות ברחבי העולם החלו לנהוג במדיניות הסגרים, שהעלתה את רמת האבטלה לשיאים שלא נראו בעבר. אזרחים נמנעו 

מלצאת מבתיהם וכך למעשה לא התאפשר להם לבקר בנכסים אותם ביקשו לרכוש. בדצמבר 2019 שום תחזית לא הייתה קרובה למציאות אותה חווינו בחודשים שהגיעו: 

אנשים החליטו שהדבר הנכון במצב כזה הוא לדגור על הכסף, לממש את אחזקותיהם הנזילות (בעיקר מניות) ונמנעו ממהלכים כספיים הקשורים בביתם הפרטי. 

כך ניתן לראות בגרף הבא את כמות הבתים המוצעים למכירה בשוק הנדל"ן בארה"ב, במחצית הראשונה של 2020:

 

 

על מנת למנוע את קיפאון השוק ולהניע את גלגליו, החל ממשל טראמפ לנקוט באמצעים על מנת להתמודד עם המשבר כמו הזרמת כספים בין היתר, 

רכישת אג"ח מגובה משכנתא (MBS), רכישת אג"ח קונצרני, תשלום דמי אבטלה לכלל האזרחים, מתן מענק חד פעמי לכל אזרח, מתן הלוואות 

בתנאים יוצאים דופן לאזרחים וחברות והרשימה ממשיכה.

 

לבנק המרכזי וממשל טרמפ היו שתי מטרות עיקריות:

1)     לפמפם את השוק בכסף ולדאוג שעסקים לא יכלאו למלכודות תזרימיות.

 

2)     לשמור על ריבית המשכנתאות נמוכה כדי לשמור על רמה גבוהה של ביקושים לנדל"ן.

 

ממשל טרמפ צלח את משבר הקורונה בצורה טובה יותר מכל מדינה אחרת. תשואת ריבית המשכנתאות האמריקאית נמצאת ברמתה הנמוכה ביותר בכל הזמנים. 

לאורך ההיסטוריה המודרנית הוכח מספר פעמים שלריבית המשכנתאות ההשפעה הגדולה ביותר על מחירי הנדל"ן (כן, אפילו יותר מרמת האבטלה) ברחבי העולם.

 

 

מה הייתה התוצאה הסופית?

האמריקאים חיברו 1+1 והגיעו לתובנה הבאה: זה הזמן לרכוש בית. אבל איפה? מגפת הקורונה שהורגשה משמעותית
במרכזי הערים הגדולות והצפופות הביאה את האזרחים למסקנה – זה הזמן לארוז את הילדים, להיפרד מהפיח והצפיפות
ולעבור לפרברי ארה"ב. לפי ניתוחים מעמיקים שביצעו אנליסטים שבחנו את המגמה,
ניתן להצביע על הסיבות המרכזיות הבאות:

 

1.     צפיפות – בזמן שנגיף הקורונה משתולל בחוץ ועל מנת להימנע מהדבקה, יש צורך לשמור על "ריחוק חברתי",
 המקום האידיאלי לעשות זאת הוא רחוק מהעיר ההומה.

 

2.     התמודדות עם גל שני - במידה ונחווה גל התפרצות נוסף של הנגיף, אף אחד לא ירצה להיות סגור בארבעת קירות
דירתו העירונית הצפופה ונטולת המרפסת, על אחת כמה וכמה אם מדובר במשפחה. הפרברים מאפשרים מרחב מחיה
בבתים גדולים ומרחק גדול יותר מהשכנים.

 

3.     עבודה מהבית – כשרוב החברות מעסיקות את עובדיהם מהבית, אין סיבה לגור בקרבה למשרד ולשלם עלויות מחיה יקרות בעיר.
כעת יכול העובד לעבוד ממשרדו הביתי, מכל מקום. פייסבוק העולמית לדוגמא, הודיעה לעובדיה שהם אינם חוזרים למשרד
עד יולי 2021 ושהם חופשיים לעבוד מכל מקום בעולם. כך פעלו גם גוגל וטוויטר.   

 

4.     מחירי הבתים - מחירי הבתים בפרברים נמוכים לעומת מחירי דירות במרכזי הערים.

 

5.     רמת הפשיעה- רמת הפשיעה בפרברים נמוכה משמעותית ממרכזי הערים.

 

6.     רמת ריבית- כמו שכבר צוין, הריבית נמצאת בשפל של כל הזמנים. ירידה בריבית של 0.5% (מ-3.5% ל- 2.8%) 

על הלוואה לפרק זמן של 30 שנים, מביאה לירידה בתשלום הקבוע של קצת יותר מ-6% וסך כל תשלומי הריבית
על פני שלושים שנה, ב-16%. אלה הן הוזלות דרמטיות.

 

התוצאה הסופית לגבי הנדל"ן בפרברים

התוצאה: על פי אתר Realtor.com, חיפושי האינטרנט לבית בפרברים עלו בכ-13%, לעומת התקופה שלפני הקורונה.
בנוסף, בפועל ניתן לראות שכמות הבתים הפרטיים המוצעים למכירה נמוכה בכ-25% ומהווה את הירידה החדה ביותר
ב-12 השנים האחרונות.

 

ועכשיו נחזור לשיעורי הכלכלה הבסיסיים של בית הספר – מה קורה כאשר הביקוש למוצר גבוה אך הכמות המוצעת
של אותו המוצר יורדת בחדות? 

ניחשתם נכון! המחירים מרקיעי שחקים. בסוף חודש ספטמבר התפרסמו הנתונים: מחירי הבתים הפרטיים בארה"ב
עלו כמעט ב-5% בחודש יולי בלבד, לפי מדד קייס-שילר.

 

אם מחברים את כל הנתונים שהוצגו לעיל לשורה תחתונה אחת, גם אתם בטח שואלים את עצמכם – כיצד מגמת הפירבור
משפיעה על השקעות הנדל"ן בארה"ב ועל משקיעי הנדל"ן? התשובה פשוטה – הם עושים כסף!
מי שכבר השכיל להשקיע בארה"ב ורכש לעצמו נכס, יראה עליית ערך משמעותית מאוד על הכסף שהושקע. 
ואם יעמיד היום את הבית למכירה, הוא יראה תשואה משמעותית על הכסף שלו, כמובן בתוספת לשכר הדירה
שגבה משוכריו עד היום. 

מה זה אומר על משקיעים בהשקעה רבת משתתפים בקבוצות בתים פרטיים? אותו כנ"ל תקף פה, הבתים שנרכשו
ונוספו לפורטפוליו הקבוצה, ירשמו עליית ערך ועל כן יימכרו במחיר עתידי גבוה בזמן ה"אקזיט".
בנוסף, אם בהשקעתכם נלקחה משכנתא מהבנק, כנראה שהלוואה זו תתקבל בריבית אטרקטיבית
והתשואה נטו הנותרת לחלוקה למשקיעים, גדלה.

 

דברי סיכום בנושא פירבור

לסיכום, הפירבור הוא מונח שידברו עליו רבות כשילמדו על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות ו-2020 תיזכר כשנה משמעותית מאוד
בשוק הנדל"ן בארה"ב בפרט. 

היה לנו פה הכל – מכה חזקה ומשמעותית שהביאה לקיפאון ופחד, ממשל חזק ועקשן, איתן בדעתו ובמהלכיו לצאת
כשידו על העליונה במערכה נגד הקורונה, 

מתח ודרמה של שווקים לא יציבים וצמיחה משמעותית, שהביאה לשיאים חדשים, כמוהם לא ראינו הרבה זמן.

 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593