תחזיות ורודות לעשור חדש

תחזיות צמיחה בנדלן- רכישת נדלן בארהב

אם נחזור היום לסיכומי שנת 2019 ולצפי לשנת 2020, קל להצביע על תחזיות אופטימיות לעשור החדש של שנות האלפיים:
כל הנתונים תמכו באיתנותה של הכלכלה האמריקאית, היציבה בעולם. שוק התעסוקה האמריקאי הוסיף 2 מיליון משרות
ב-2019 ויחד עם המשרות שנוספו לשוק, שיעור האבטלה ירד והגיע למספר הנמוך ביותר עליו עמד מזה 30 שנה – 3.5%.
התמ"ג צמח ועלה גם הוא בקצב טוב, הנגיד האמריקאי ביצע הורדת ריבית בשתי פעימות והנתון החשוב ביותר המעיד על ירידה בחוסר השוויון:
ההכנסה החציונית ב-2019 עלתה בקצב המהיר ביותר ב-30 השנים האחרונות והגיעה לרמת שיא של כמעט 69,000$ למשק בית. 

 

גם בשוק הנדל"ן התחזיות היו חיוביות: שיעור הבעלות על בתים שצנח מ-69.2% ב-2004 ל-62.9% בסיום רבעון 2
של שנת 2016 (אחוז הבעלות ברבעון 2 של שנת 2016, היה הנמוך ביותר ב- 55 השנים האחרונות), ממשיך בגרף עלייה:
ברבעון 4 של 2019 עמדו אחוזי הבעלות על בתים על 65.1% וברבעון 2 של שנת 2020 היה אחוז הבעלות על בתים 67.9%.

 

המסקנה ברורה: הכלכלה האמריקאית משגשגת ולראשונה מזה עשרות שנים גם האזרח האמריקאי הממוצע נהנה מהצמיחה.
בסקטור הנדל"ן המסחרי נרשמה עלייה בדמי השכירות הממוצעים, שצמחו ב-2019 ב-2.7% בממוצע ואחוזי התפוסה
הציגו יציבות ועמדו על כ-88%. הצפי היה שמתחמי משרדים מרכזיים ייהנו מביקוש ע"י חברות בתחומי טכנולוגיה ומדעי החיים,
אך מגמת המעבר לעבודה מהבית שהחלה עוד באזור שנת 2015, עם התעצמות מכירות האון ליין שפגעו בקניונים ושטחי מסחר רבים,
ישפיעו על הביקוש לנדל"ן מסחרי. בגדול, כל התחזיות קבעו: שנת 2020, שנת בחירות בארה"ב, צפויה להיות שנה חיובית
וחזקה מאוד לכלכלה האמריקאית והעולם המערבי.

לו רק היתה לאנליסטים יכולת לצפות את העתיד. 

 

התהפכותו של גרף עליה

נדפדף 3 חודשים קדימה, לחודש מרץ 2020: שוק ההון סופג מכה קשה, אנשים מממשים כל מה שיש להם – זהב, מניות,
ביט-קוין, אג"ח קונצרני ועושים בדיוק ההיפך בשוק הנדל"ן – מסתגרים בבתיהם, מסירים בתים העומדים למכירה מהשוק,
מחביאים את הארנק ומחשבים כל דולר שעתיד לצאת מכיסם. חוסר הוודאות והכאוס מביאים את השוק לקיפאון של ממש. 

 

את ההמשך אתם כבר יודעים: תגובת הבנק הפדרלי המרכזי (ה-FED) שהוריד את הריבית בחדות והרעיף על השוק הפרטי
והקונצרני ממון רב וההכרה של הציבור בעובדה שהחיים ממשיכים ויתנהלו לצד הקורונה, גרמו לאנשים לשנות גישה,
לשחרר את המחסום הרגשי ולנסות לחזור לשגרה ככל הניתן. האופורטוניסטים, כבר מתחילים לאתר מציאות והזדמנויות
המאפיינות את התקופה. סקרנו מספר מגמות בשוק הנדל"ן, רלוונטיות מאוד לתקופה המאתגרת והייחודית שאנו חווים:

 

עליית הביקוש לבתים פרטיים - הזמן להיות בעל בית הוא עכשיו!

עליה בביקוש לבתים פרטיים בארהב- רכישת נדלן בארהב

מספר תהליכים מתרחשים במקביל - בכל ארה"ב מצביעים על מגמת מעבר מהעיר אל הפרוורים. אירועי הקורונה, המשרדים הסגורים
והעבודה מהבית, העובדה כי מחיר רכישה למטר נמוך משמעותית והביטחון האישי הרב (שיעורי פשיעה נמוכים בפרברים)
שלחו מיליוני אמריקאים לחפש מגורים בבית פרטי בו הם יכולים לעבוד ובמקביל לשמור על ריחוק חברתי. 

עוד מס' נקודות מאקרו חשובות:

ריבית המשכנתאות זולה מאד - שיעור ריבית המשכנתאות הקבועה ל- 30 שנים בדצמבר 2019 עמד על 3.74%.
בנובמבר 2020, שיעור הריבית עומד על 2.72%. בפריסה על פני 30 שנים, ההחזר החודשי הממוצע ירד ב- 12.1%
וסך כל תשלומי הריבית ירדו בכ-31% על פני כל תקופת החזר ההלוואה. בזכות הירידה בריבית, ניתן לקחת היום
הלוואה הגדולה ב- 13.8% ולעמוד בהחזר חודשי זהה לזה שהיה משולם בנובמבר 2019.

 

מענקים ותמיכות ישירות מהממשל מכניסים כסף ישר לכיס של האמריקאים - הלוואות כגון (PCP (Pay Check Protection,
שבהינתן תנאים מסוימים הופכות למענקים למעסיקים האמריקאים.

היצע הבתים העומדים למכירה נמצא בשפל של כל הזמנים - עקב הירידה בהתחלות בנייה, הקושי וחוסר הוודאות השוררים
בשוק, מלאי הדירות נמוך מאוד. כאשר ההיצע יורד, המחיר עולה.

 

שוק השכירויות רושם עלייה חדה במחירים ובביקושים- עקב מגבלות קורונה כמו: למידה מהבית של סטודנטים, איסור על
מגורים משותפים רבי משתתפים והיציאה מהערים הגדולות, עלו מחירי השכירות בבתים הפרטיים בשיעור חד מאוד.
נתון זה דוחף את המחירים כלפי מעלה, כיוון שמשקיעים פרטיים מוכנים לשלם יותר עבור העסקה ולסגור אותה.

 

אמריקאים מזדקנים או, בייבי-בומרס משתלטים על אמריקה:

דור הבייבי-בומרס (Baby-Boom), המאופיין בארה"ב כדור שנולד בין השנים 1946-1964 (לאחר מלחמת העולם השנייה)
ומהווה 77 מיליון איש (מתוך 330 מיליון אזרחים), מזדקן ויוצא לפנסיה. בכל יום עשרת אלפים אמריקאים מגיעים לגיל 65.
עד שנת 2030 אוכלוסייה זו תהווה 20% מסך כל האוכלוסייה האמריקאית והמציאות הדמוגרפית החדשה בארה"ב
תהיה שהאוכלוסיה תכלול יותר מבוגרים מעל גיל 65, מילדים מתחת לגיל 5, כך שקיים צורך עצום בהתאמת הסביבה לצרכים
והרצונות של אוכלוסייה זאת.

 

דור זה, מזוהה עם תרבות של שפע והיה הראשון להנות מהמצאות טכנולוגיות וקידמה, עוזב את הבתים בהם גידלו את ילדיהם
ועוברים למתחמי דיור ייעודיים לגיל השלישי. עקב התפתחות הרפואה, הצמיחה בתוחלת החיים והשיפור באיכות החיים שלהם,
אותם בייבי-בומרס מחפשים כעת אפשרויות דיור שיאפשרו להם לקיים חיי קהילה מפותחים ולעסוק בתחומי הפנאי והעניין
האהובים עליהם, מבלי לוותר על איכות החיים אליה התרגלו.

 

הדרישה למגורים במתחמי דיור לגיל השלישי עולה בכל שנה ובאזורים רבים בארה"ב כבר בוצעה בנייה מואצת של מתחמים
כאלה. היום, כמות האנשים שעוברים את גיל 65 גדלה בקצב מהיר יותר מבניית היחידות אשר מתאימות לבני גיל הזהב. 

 

ישנן מספר הגדרות למתחמי מגורים אלה, הנקבעות על פי מצב הדיירים והטיפול הנדרש בהם,
לדוגמא Assisted Living, Nursing Care אך הנפוץ והנדרש ביותר - Independent Senior Living. 

 

מתחמי דיור לגיל השלישי - Independent Senior Living

דיור לגיל השלישי הוא חלק ממגוון של שירותי סיעוד המספק שילוב של דיור, שירותי טיפול אישי ובריאות, המיועדים לעזור
לאנשים הזקוקים לסיוע בפעילות יומיומית רגילה באופן המקדם עצמאות מקסימאלית.

ניתן לספק שירותי דיור לגיל השלישי במתחמי בתי אבות עצמאיים, בבתי אבות אשר מציעים שירותים נוספים או בבתי חולים.

מתחמי דיור לגיל הזהב מציעים סביבת מגורים מגוונת, המספקת שירותי טיפול אישי, פיקוח וסיוע 24 שעות ביממה,
פעילויות ושירותים הקשורים לבריאות. 

מטרתם של מתחמים אלה היא:

1. צמצום הצורך להעתיק מקום מגורים ולהישאר קרוב למשפחה.

2. התאמה לצרכיהם ולהעדפותיהם המשתנות של המתגוררים בשכונה.

3. מקסום איכות חיי התושבים, האוטונומיה, הפרטיות, העצמאות והבטיחות.

4. עידוד מעורבות משפחתית וקהילתיות.

 

מכירה באשראי –אשראי ע"י המוכר (Land contract- Owner Financing)

כפי שנכתב מעלה, אמריקאים רבים מזהים את התקופה ההזדמנותית ומעוניינים לרכוש את הבית אותו הם שוכרים.
הבעיה היא שבמקביל לשיעורי הריבית הנמוכים, בדומה למדיניות הנהוגה בישראל, הבנקים הקשיחו את התנאים ללקיחת משכנתה.
על כן, ציבור גדול שבעבר היה זכאי לקבל משכנתה בתנאים נוחים, היום לא עומד בתנאי הסף.

 

התוצאה: שוכרים אינם עומדים בתנאים לקבלת ההלוואה הנחשקת אבל כן רוצים לייצר לעצמם וודאות לגבי רכישת בית.
באמריקה כמו באמריקה, נמצא פתרון גם למצב זה: Land Contract. מדובר בחוזה משפטי ומחייב אשר נחשב
להלוואת בעלים (Owner Financing), על פיו ללווה קיימת הזכות לרכוש את הנכס בתום תקופה של עד חמש שנים
מבעל הבית, במחיר הגבוה ממחיר הרכישה המקורי.

 

במהלך תקופת החוזה, משלם הרוכש הפוטנציאלי תשלומי ריבית וקרן. על הלווה חלה החובה לרכוש את הנכס
במחיר שהוסכם בסוף התקופה. במידה ולא ירכוש את הנכס ויפר את ההסכם, יחולו עליו סנקציות הזהות לאלו החלות
על אדם שלא עומד בתשלומי המשכנתה.

 

יש לציין כי זכויות הבעלות נשמרות אצל המוכר עד לרגע הרכישה, דבר המשפר את מעמדו המשפטי.
בעסקה מסוג זה ניתן לגדר את האקזיט ולראשונה, לתת את מחיר המכירה המדוייק של הבית בעוד מס' שנים. 

 

שנת 2020 בהחלט היתה מאתגרת מאוד ודי רחוקה מהתחזיות הסולידיות והיציבות שניתנו לה. העובדה כי הריביות נמצאות
בשפל ולא נראה שיעלו בעתיד הקרוב, בשילוב עם היצע הבתים הנמוך, עתידים להמשיך לדחוף את מחירי הנדל"ן
בפרברים כלפי מעלה.

 

האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן האמריקאים (NAR), העוקב אחר מחירי הבתים ב-181 אזורים בארה"ב, דיווח
כי המחיר החציוני לבית פרטי גבוה יותר בכל אחד מ-181 האזורים, לעומת המחיר בתקופה המקבילה שנה שעברה.
מאז 1980, בכל האזורים הנמדדים נרשמה עלייה שנתית במחירי הבתים הפרטיים. כמעט בכל האזורים שהאיגוד עוקב
אחריהם, העלייה במחיר היתה בשיעור דו ספרתי. ברמה הארצית – מחיר חציוני לבית פרטי עלה ב-12% מהשנה שעברה. 

 

סולידי? שנוי במחלוקת. יציב וצומח? בוודאות. כמו שאנחנו טוענים תמיד, הזמן להשקיע בנדל"ן הוא עכשיו
וגם למי שעוד לא השקיע קיימות הזדמנויות לא מנוצלות. החוכמה היא לדעת לאתר אותן ולעשות זאת עם השותף
הנכון ביותר. 

השאירו פרטים כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי
צור
						קשר צור קשר
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
יש לכם שאלות? רוצים שנחזור אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם
טלפון
טלפון:2370*
תמיכה
תמיכה:054-8073593